Etusivu » Asuntolaina » Asuntolainan hakijan opas

Asuntolainan hakijan opas

Oletko vaihtamassa kotia tai ostamassa ensimmäistä omistusasuntoa? Kerromme sinulle, mihin seikkoihin sinun kannattaa asuntolainaa otettaessa kiinnittää huomiota. Lue tarkkaan ja säästä!

Lainamäärän valitseminen

Ehkä itsestään selvin asuntolainan elementeistä on kuinka paljon lainaa kannattaisi ottaa. Tämä ei normaalille lainanottajalle muodostu ongelmaksi, sillä vastaus lienee: niin vähän kuin mahdollista.

Jos kuitenkin olet tilanteessa, jossa voit asiaa vähän miettiäkin, talouttaan ei ehkä kannata ajaa liian tiukoille heti kättelyssä. Olisi mukava, että rahaa jäisi myös muuttoon, kevyeen pintaremonttiin, vanhan asunnon siivoamiseen, muutamiin uusiin huonekaluihin, uudesta asunnosta löytyvään ylläriin sekä varainsiirtoveroon. Lisäksi, kun koko muuttoruljanssi on ohi, stressiä olisi kiva hoidattaa jossakin – huolella. Ja tietty tuparitkin olisi kiva järjestää.

Jos lainaa on jo olemassa ennen asuntolainan ottoa, voit myös miettiä, olisiko mahdollista maksaa se pois ja yhdistää lainat yhdeksi. Tämä kannattaa tehdä erityisesti, jos vanha laina on otettu epäedullisilla ehdoilla.

Laina-ajan valitseminen

Kuinka pitkä lainan sitten pitäisi olla? Se kannattaa määrittää sen perusteella, kuinka suuri on takaisin maksettava kuukausittainen maksuerä. Mihin on varaa – ja sitten vähän pidempi kuin se, jotta rahaa jää riittävästi myös elämiseen. Keskimääräinen laina-aika on Suomessa tällä hetkellä noin 17 vuotta ja uusien lainojen kohdalla noin 25 vuotta.

Laina-aika kannattaa kuitenkin määrittää jokseenkin haastavaksi, sillä pidempi laina-aika lisää loppupäässä huomattavan paljon lainan kokonaiskustannuksia. Jokainen lisävuosi lisää korkoja ja maksat niitä takaisin olosuhteissa, joista et tänä päivänä voi tietää. Kokeile laskurilla, millainen kuukausierä on taloudellenne sopiva. Oikea taso lienee haastavan (mutta kokonaiskustannuksiltaan edullisen) ja letkeän maltillisen (mutta kokonaiskustannuksiltaan kalliin) puolivälissä.

Asuntolainan kilpailuttaminen

Ensiksi: asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa. Pankkien tarjoukset asuntolainasta eroavat suuresti ja oman pankkisi tarjoama laina on harvoin edullisin. Itsellesi asuntolaina on usein elämäsi suurin taloudellinen päätös, joten sen kanssa saa olla tarkkana. Suurista summista puhuttaessa myös luvut menettävät helposti merkityksensä, etkä enää ymmärrä, kuinka suuri raha on 1000 euroa.

Ota tarjous asuntolainasta useammalta taholta, vertaile tärkeimmät elementit ja keskity olennaiseen. Mieti tarjousten sopivuutta ja hintaa omaan tarpeeseesi. Pidä mielessä, että oma pankkisi on harvoin se edullisin ja järkevin lainan tarjoaja. Oman pankkisuhteesi tähänastisella pituudella ja laadulla ei tänä päivänä ole merkitystä.

Varaa kilpailuttamiseen aikaa vähintään viikko

Sovi tapaaminen ensisijaisesti pankin konttoriin. Vertailun vuoksi voit ottaa rinnalle tarjouksia myös netin kautta.

Ota yhteyttä ainakin kolmen pankkiryhmittymän pankkiin, mutta mieluiten vielä useampaan. Älä kuitenkaan liioittele, aikasikin maksaa. Esitä jokaiselle lainatarpeesi ja asiakirjat, jotka osoittavat varallisuutesi, tulotasosi ja aiemmat velkasi. Aloita kiertueesi sinulle oletusarvoisesti vähiten merkityksellisestä pankista, sillä opit prosessista koko ajan lisää ja tiedät yhä paremmin, mitä sinulla pitää olla mukanasi ja miten asiat jouhevimmin esittää.

Vinkki: Valitse mukaan myös pienempiä pankkeja

Älä pitäydy suurissa ja tuntemissasi pankeissa, vaan ota mukaan rohkeasti esim. pienen paikkakunnan konttori. Tällainen pankki on usein valmiimpi tarjoamaan sinulle joustavia ratkaisuja.

Odota vastaukset rauhassa ja analysoi

Odota pankin lainatarjousta ja analysoi se huolella. Käy läpi tarjouksen osa-alueet ja mieti, missä kohtaa voisit tulla vastaan ja missä kohtaa odottaisit pankilta enemmän.

Neuvottele ja odota uutta tarjousta

Vertaile tarjouksia ja valitse niistä itsellesi/perheellenne sopivin. Mieti, minkä arvon annat sille, että nykyinen pankkisi antaisi lainan, etkä joutuisi vaihtamaan pankkia ja opettelemaan uusia käytäntöjä. Huomaa, että jos pankkisuhteesi ei ole ollut kovin hyvä, tämä arvo voi olla negatiivinen.

Kilpailuttamalla voit saada oman pankkisi parantamaan tarjoustaan, jos he ylipäätään haluavat pitää sinut asiakkaanaan. Jos edellisessä kappaleessa mainittu arvo on positiivinen, keskustele viimeiseksi vielä oman pankkisi kanssa.

Lainan marginaali

Marginaalissa (ja korkoprosentissa) tiivistyy lainan tärkein asia: sen hinta. Kuinka paljon pankki haluaa itselleen voittoa siitä, että lainaa rahaa asuntoosi. Maksamasi kokonaiskorko muodostuu marginaalista sekä valitsemastasi viitekorosta.

Lainan marginaali heittelehtii suhdanteiden mukaan ja pankit ovat varsin yhtenäisessä rintamassa kohottamassa tai laskemassa sitä talouden tuulien mukaan. Kilpailua käydään hyvin paljon samaan tapaan kuin huoltoasemat käyvät hintasotaansa.

Etsi hintavertailu

Aina määräajoin lehdistössä nousee esiin hintavertailu, joka kertoo, missä lainamarkkinoilla tällä hetkellä mennään ja mistä pankkiryhmittymästä asuntolaina kannattaa nyt ottaa. Siitä saat oivan vertailukohdan omille neuvottelutaidoillesi: Alle vertailun keskiarvon pitäisi päästä. Jos olet taitava, hoitanut raha-asiasi mallikkaasti ja vakuutesi ovat kunnossa, voit päästä jopa alle kilpailun voittaneen marginaalin.

Älä kuitenkaan pysähdy tuijottamaan pelkkää marginaalia, sillä pankit ovat siirtäneet kustannuksia muualle ja sumentavat vertailua erilaisilla bonuksilla ja vain tietystä pankista saatavilla eduilla. Toisaalta myös yhä suurempi osa lainan kuluista sitoutuu kuukausi- ja vuosimaksuihin ja palvelumaksuihin. Pelkkä korkomarginaali ei siis kerro, mikä lainavaihtoehdoista on sinulle edullisin. Kokonaisuus ratkaisee.

Käytännössä pankeissa on neuvotteluvaraa varsin vähän ja sinua palveleva virkailija toimii hyvin tiukoissa raameissa. Lainan myöntöpäätös tehdään usein jossakin muualla (taloudellisten lukujen tarkistamisen jälkeen) ja saat siitä päätöksen muutaman päivän sisällä. Myös tämä käytäntö eroaa eri pankkiryhmittymien välillä.

Todellinen vuosikorko

Jotta saisit oikean kuvan lainasi kokonaiskustannuksista, pankki on velvollinen ilmoittamaan sinulle lainan todellisen vuosikoron. Siinä ovat mukana pankin perimät kaikki kustannukset, joten eri pankkien erilaisten lainojen vertailu helpottuu.

Varmista virkailijaltasi, että laskelmassa todellakin ovat kaikki kustannukset, joita lainastasi maksat ja milloin pankilla on aikaisintaan mahdollisuus nostaa keskeisiä palkkioitaan.

Katso, että olet laskenut mukaan myös esim. kuukausittaiset laskutuspalkkiot.

Euribor vs. prime-korko vs. kiinteä korko? Voiko korkoa vaihtaa?

Viitekoron kohdalla ollaankin jo vähän hankalamman valinnan edessä: kuinka paljon haluat itsellesi turvaa talouden heiluntaa eli vaihtuvia korkoja vastaan.

Yleensä laina-ajat ovat kuitenkin niin pitkiä, että kenelläkään ei voi olla käsitystä, mitä tässä ajassa korkotasolle tapahtuu. Aikahorisontti, josta voit luoda näkemyksen, mitä taloudessa on tapahtumassa voi olla korkeintaan viitisen vuotta, loppuaika on täysin sattumaa (ja historiaa). Mieti vaikka itse, mitä taloudelle ja kehitykselle on tapahtunut viimeisen 15 tai 20 vuoden aikana.

Tuo viitisen ensimmäistä vuotta on sinulle kuitenkin se kallein ja siksi tärkein. Korkojen vaikutus lainaasi on suurimmillaan laina-ajan alussa, kun korko vaikuttaa kaikista suurimpaan summaan. Lyhentäessäsi lainaasi summa pienenee ja näin korko pääsee vaikuttamaan yhä pienempään pääomaan.

Nyrkkisääntö: mieti korkojen suuntaa. Jos uskot korkojen nousevan lähitulevaisuudessa, valitse pitempi korkojakso. Jos taas laskevan, lyhyempi.

Euribor

Yleisin viitekorko on Euribor, johon laina kannattaa sitoa. Euriborit määräytyvät markkinoilla pankkien kesken ja ovat näin ollen yksittäisen pankin vaikuttamismahdollisuuksien ulkopuolella (tai ainakin lähes).

Euriboreissa valittavanasi on eri ajanjaksot. Harva pankki myöntää enää 3 kk Euriboriin sidottua lainaa, mutta ainakin 6 kk ja 12 kk ovat yleisimmin tarjolla. Jos katsotaan taaksepäin, 3 kk Euribor on jo pitkään ollut edullisin viitekorko, johon asuntolainansa on voinut sitoa (koska se on ollut kaikista matalin). Tämä johtaa kuitenkin elämiseen markkinoiden ehdoilla ja ajan hermolla, kun korkosi vaihtuvat 4 kertaa vuodessa. Tällä hetkellä tosin kaikki Euriborit ovat pakkasen puolella, joten laskennallisesti ne ovat nollassa.

Prime-korko

Pankki esittää helposti oman Prime-korkonsa käyttämistä. Se on luonnollista, sillä pankki pääsee itse päättämään, mikä tämän koron taso on. Siksi tämä korko tulee sinulle usein kalliimmaksi kuin Euribor.

Kiinteä korko

Kolmantena vaihtoehtonasi on kiinteä korko. Maksat korkoa, joka pysyy aina samana (lue: aina yhtä korkeana).

Kiinteissä koroissa pankki arvioi, miten korot kehittyvät lainajaksolla ja hinnoittelevat maksamasi koron sen mukaan pankin marginaalilla lisättynä. Kokonaistuloksena on, että maksat lainastasi kovempaa hintaa kuin markkinoilla keskimäärin uskotaan korkojen tulevaisuudessa kehittyvän.
Toki on ajanjaksoja, jolloin kiinteiden korkojen käyttö todellakin on kannattanut. Joten jos uskot, että sinulla on asiantuntijoita selkeästi synkempi käsitys korkomarkkinoiden kehityksestä, valitse kiinteä korko. Vain hieman synkempi ei riitä.

Voit myös miettiä, että laitat joka kuukausi sivuun Euriborin ja kiinteän koron välisen erotuksen. Näin säästyneellä summalla voit maksaa lainaasi varsin pitkälle, jos korkotaso sattuisikin nousemaan. Ja jos se ei nouse, osta rahoillasi jotakin mukavaa.

Koska liikumme epätietoisuuden markkinoilla ja turvallisuushakuiselle ihmiselle oman turvallisuuden varmistaminen on arvokasta, kiinteällä korolla on myös arvonsa. Sillä rahalla useat voivat esim. nukkua öitään rauhassa. Toisaalta, jos luottaa Euriboriin ja jättää tämän vakuutuksen maksamatta, voi vaikka ostaa itsellensä paremman sängyn (jos markkinat kehittyvät suotuisasti) ja sitä kautta nukkua öitään levollisesti.

Välimuodot

Usein kiinteää korkoa käytetään vain osaan lainaa: pankki voi esim. ehdottaa, että puolet on sidottu Euriboriin ja puolet on kiinteällä korolla. Näin kustannukset kiinteästä korosta putoavat (eivät kuitenkaan puolitu) ja markkinariski vähenee. Samalla omat kustannuksesi nousevat.

Koron vaihtaminen

Viitekoron valinnassa on itse valinnan lisäksi otettava huomioon kustannus, jolla saat sen vaihdettua toiseksi. Mieli voi muuttua (joskin se on epätodennäköistä) ja voit haluta vaihtaa viitekorkosi johonkin muuhun. Mieti siis lähtökohtaisesti jo omia ajatuksiasi: mitä tapahtuu, jos kehitys kulkee ylöspäin, alaspäin tai että se pysyy paikoillaan. Mieti myös kunkin mahdollisuuden todennäköisyyttä. Sillä tärkeintä tässä päätöksessä on se, että osaat elää sen kanssa.

Asuntolaina on pitkäaikainen ja tänä aikana viitekorot ehtivät hyppiä moneen kertaan suuntaan jos toiseen. Lainan sitominen koko laina-ajaksi vain yhteen viitekorkoon ei ole välttämättä kaikkein kannattavin vaihtoehto. Eri asia on sitten se, että osaisi niitä vaihtaa oikeaan suuntaan oikeaan aikaan. Se on helppoa vain jälkikäteen.

Lyhyet Euriborit ovat jo jonkin aikaa olleet edullisimpia, mutta parin vuoden sisällä pitemmät viitekorot voivat olla jo parempi valinta.

4 nyrkkisääntöä

  1. Valitse mahdollisimman lyhyt Euribor
    • Tällä hetkellä pätee, että mitä lyhyempi Euribor, sitä edullisempi kokonaiskorko. Näin siis markkinoilla, joilla korkotaso on laskeva/paikallaan pysyvä. Koska korkotasolla ei ole enää suuria mahdollisuuksia laskea, tällä ei ole enää niin suurta merkitystä kuin ennen. Jos näet, että korkotaso alkaa osoittaa jo merkkejä nousemisesta, valitse pidempi aika. Yleisin Suomessa käytössä oleva asuntolainan korko on 12 kuukauden Euribor.
  2. Vältä Prime-korkoa
    • Prime-korko reagoi korkotason heilahduksiin alaspäin hitaammin kuin Euribor. Ylöspäin ero ei ole niin suuri. Prime-korko tulee lähes aina kalliimmaksi kuin Euribor, ellei sen kalleutta kompensoida pienemmällä marginaalilla.
  3. Säilytä epäluuloisuutesi neuvottelutilanteessa
    • Jos pankki tarjoaa sinulle lainan kylkeen oheispalveluita, epäile.
  4. Suhtaudu tulevaisuuteesi luottavaisin mielin
    • Epävarmuutesi maksaa. Pankki saa sinulta katteen niistä asioista, joihin et osaa varautua ja joissa tulevaisuus saadaan näyttämään uhkaavalta. Mitä luottavaisemmalla mielellä (ja avonaisemmalla takilla) olet liikkeellä, sitä edullisempi asuntolaina. Mikä sitten tulee edullisimmaksi oikeasti, sitä ei tiedä kukaan, ei edes pankki.

Oikean lyhennystavan valitseminen

Lyhennystapa on helppo valita: tasalyhenteinen on sinulle edullisempi kuin annuiteetti (tai kiinteä tasaerä). Varmaan juuri siksi pankissa suurella todennäköisyydellä tarjotaan sinulle annuiteettia.

Tasalyhenteinen asuntolaina

Tasalyhenteinen tarkoittaa sitä, että lainan lyhennys on joka kuussa sama. Tähän lisätään korko, joka motivoivasti laskee jokaisella maksukerralla, kun korko lasketaan joka kuukausi pienemmästä lainasummasta.

Tasalyhenteisessä korkojen muutos näkyy maksuerissä heti koronmääräytymispäivän jälkeen. Maksuerien ennakoitavuus on pienempi mutta se ei aiheuta samanlaista yllätystä lainan loppupuolella kuin tasaerä, joissa maksuaika joustaa.

Annuiteettilaina

Annuiteettilainassa maksat joka kuukausi saman summan. Kun korkojakso vaihtuu ja korko muuttuu, myös kuukausierät muuttuvat, mutta laina-aika pysyy samana.

Alussa annuiteettilainan lyhennys muodostuu suurelta osin koroista. Koska korkoja maksetaan etupainotteisesti, lainan lopussa maksetaan enemmän lyhennystä. Tämä tekee lainasta kokonaiskustannuksiltaan kalliimman kuin tasalyhenteinen.

Kiinteä tasaerä

Aivan samalla tavalla kuin annuiteettilainassa, myös tasaerälainassa maksat lainaa samansuuruisina erinä. Jos viitekorko muuttuu, maksat edelleen samansuuruista maksuerää, mutta laina-aika on se, joka joustaa.

Tasaerä voi yllättää, jos korkotaso nousee, kun kuukausittainen erä ei muutu lainkaan. Tämä voi pidentää lainan takaisinmaksuaikaa huomattavankin paljon. Lainassa voidaan joutua myös tilanteeseen, jossa maksuerä ei edes kata korkokustannuksia ja laina ei lyhene lainkaan.

Tässä lyhennystavassa voidaan myös sopia, että jos korkotaso nousee, jäljellä oleva laina maksetaan pois viimeisessä maksuerässä. Tätä kutsutaan tasauseräksi. Jos korot nousevat, tasauserän suuruus saattaa yllättää.

Kuinka suuri on omarahoitusosuus?

Omarahoitusosuudella tarkoitetaan asunnon kauppahinnan sitä osaa, joka rahoitetaan omilla säästöillä. Yleisesti tämä on 10–15 % kauppahinnasta.

Yleensä pankki vaatii suunnilleen tämänsuuruisen omarahoitusosuuden, joka toimii pankille vakuutena, että kohteeseen on sitouduttu myös omalla rahalla. Omarahoitusosuus helpottaa lainan takaisinmaksua pienentämällä tarvittavan lainan määrää ja lyhentää näin takaisinmaksuaikaa.

Viime aikoina on keskusteltu, että lainan ottamiseen edellytettäisiin 10 % tai jopa 30 % omarahoitusosuus. Finanssivalvonnan ehdottama lainakatto lisäisi varsinkin ensimmäistä asuntoaan ostavien säästöaikaa merkittävästi.  Nykyisin Finanssivalvonta suosittelee, että pankit eivät myöntäisi lainaa yli 90 prosenttia asunnon arvosta.

Vakuudet ja takaukset

Pankki vaatii lainaa vastaan vakuuden, jonka tarkoitus on turvata pankille lainan takaisinmaksu. Yleensä vakuutena toimii ostettava asunto.

Asunto hyväksytään vakuudeksi yleisimmin korkeintaan 70–75 % sen kauppahinnasta. Jos laina on tätä suurempi, tarvitaan lisävakuus, joka voi olla esim. toinen asunto, kesämökki, arvopaperi, talletus, metsäpalsta, jonkun toisen henkilön antama takaus, hänen omaisuuttaan tai valtiontakaus.

Jos asuntolainaa ei makseta takaisin, se voidaan periä takaajalta vain, jos pääasiallisena vakuutena oleva asunto ei riitä koko velan maksuun. Mikäli antamasi vakuuden arvo laskee sinusta riippumattomista syistä, esim. asuntojen hinnat laskevat, sinulta ei lainan ottamisen jälkeen voi vaatia lisävakuuksia.

Jos lähdet takaamaan jonkun toisen lainaa, suhtaudu siihen niin, että voit sen joutua myös maksamaan. Varaudu tähän.

Valtiontakaus

Kun olet ostamassa asuntoa omaan vakituiseen käyttöösi, voit saada takauksen myös valtiolta. Lainan määrä voi tällöin olla korkeintaan 85 % asunnon kauppahinnasta tai omakotitalon rakentamisen kustannusarviosta. Joten omarahoitusosuutesi on oltava vähintään 15 %.

Valtiontakauksen määrä on enintään 20 % asuntolainasi määrästä ja maksimissaan 50.000 €. Takaus maksaa sinulle 2,5 % takauksen määrästä.

Lyhennysvapaat vuodet

Jos teet lyhennysaikataulustasi haastavan, voit saada siihen joustavuutta pitämällä tarpeen tullen lyhennysvapaita vuosia tai ajanjaksoja. Maksat tältä ajalta vain lainasi korot, mutta lyhennykset siirtyvät eteenpäin.

Lyhennysvapaa on mahdollisuus, joka kannattaa varmistaa jo lainanottohetkellä. Äkillisten menojen tai tilapäisten vaikeuksien kohdatessa tämä auttaa, etkä ole ensimmäiseksi panikoitumassa ja luopumassa asunnostasi. Kaiken lisäksi pankit eivät peri tästä mahdollisuudesta korvausta.

Jos et ole sopinut asiasta jo tässä vaiheessa, myöhemmin asiasta sopiminen voi olla joko kallista tai jopa mahdotonta. Vaikket lyhennysvapaita koskaan käyttäisikään, helpottaa kummasti, että sellainen joustovara on käytettävissä.

Muutenkin katso, että asuntolainassasi on tarpeeksi joustavuutta. Kaikki muutosmahdollisuudet voivat tulla tarpeeseen, jos tilanteesi muuttuu laina-aikana.

Muut pankin perimät palkkiot ja kulut

Korkomarginaalin lisäksi pankki perii erilaisia palkkioita, mikä tekee lainan vertailtavuudesta varsin haasteellista.  Voi jopa ajatella, että se on niiden tarkoituskin.

Pankille rakkaalla lapsella on monta nimikettä, jolla sinulta voidaan pyytää lisäkatetta.

Lainan nostokulut: toimitusmaksu, järjestelypalkkio ja luotonvarausprovisio 

Järjestelypalkkio on korvaus pankille siitä, että nostat sieltä asuntolainasi (!). Ja toimitusmaksu ilmeisesti korvaus siitä, että pankki oikeasti toimittaa nämä rahat. Järjestelypalkkio on prosentuaalinen ja toimitusmaksu euromääräinen.

Jotkut pankit eivät näitä peri eli sisällyttävät palkkionsa marginaaliin. Tämä on läpinäkyvää.

Maksuerän palkkio / Lainan maksuerän veloitus

Joka ikinen kerta kun lyhennät lainaasi/maksat sen korkoja, pankki perii siitä muutaman euron palkkion. Tämä ei näytä kummoiseltakaan kustannukselta, mutta esim. 20 vuoden lainassa on 240 kuukausierää. Jos kerrot perityn kuukausipalkkion 240:llä, summasta tulee heti huomattavasti kartettavampi.

Onhan tämä erä varmasti sisällytetty lainasi kokonaiskustannuksiin?

Maksumuistutus

Useimmilla meistä on taipumuksena silloin tällöin unohtaa, että niin juu, se lainakin piti maksaa. Tai että tilillä ei nyt olekaan katetta, kun palkka tulee vasta ensi viikon tiistaina. Kuinka nopeasti pankkisi tähän reagoi ja millaisella laskulla, on lainasi kokonaiskustannuksiin vaikuttava tekijä.

Yleensä kolmen päivän myöhästyminen maksaa sinulle noin 5 euroa, jonka päälle maksat viivästyskorkoa.

Tietysti tässä on hieman peiliinkin katsomisen paikka, mutta emmehän me mitään muistikoneita ole. Joten 20 vuoden 240 erän hoitaminen eräpäivään mennessä vaatii varsin määrätietoista otetta. Sen puuttumisesta maksat. Jos vaikka unohdat maksun kerran puolessa vuodessa (eihän se ole paljon!), maksat rangaistusmaksun 40 kertaa.

Helpottavaa tässä on se, että pankit eivät tässä ominaisuudessa kilpaile. Maksat lähes saman kaikissa pankkiryhmittymissä. Joten asiaa ei tarvitse vertailla, olla vain tietoinen. Ja harmitella aina osuessa kohdalle.

Lainan siirto toiseen pankkiin

Kehveli, kaikesta veloitetaan. Jopa siitä, että kyllästyt pankkisi toimintaan / saat aggressiivisen lainatarjouksen kilpailevalta pankilta ja vaihdat oitis sinne. Jos katsot, että lainaehtosi ovat epätyydyttävät, on todennäköistä, että tällainen asia tulee eteen asuntolainan jossakin vaiheessa.

Lainan ennenaikaisen takaisinmaksun luopumismaksu

Jos lainasi korko on kiinteä tai korkosi määräytyy pitkältä ajalta (esim. 3 vuotta), lainastasi onkin vaikeampaa luopua. Pankille aiheutuu siitä kustannuksia ja kukas muu niiden maksajaksi sopisikaan paremmin kuin sinä itse?

Pankin tarjoamat lisäpalvelut

Jossakin vaiheessa lainaneuvotteluja pankki ottaa sen esille: tarvitset tällaisen ja tällaisen lisäpalvelun. Ja se joko on aina mukana tässä lainassa tai sitten itket ja se on mukana tässä lainassa. Tai mikä mukavampaa: se on vapaaehtoinen.

Tämä on se asia, johon virkailija koulutetaan. Ja jääkiekon termein hän vie sinut kebab-kioskille ennen kuin huomaatkaan ja seuraavaksi piteletkin jo kädessäsi höyryävää pitaleipää.

Toki on helppoa perustella, että tarvitaan turvaa, että laina varmasti tulee hoidettua. Jos perheenjäsenet vaikka kuolevat kesken kaiken, tapahtuu onnettomuus tai… keksi tähän sellainen uhkakuva, joka on tuttu painajaisistasi. Jossakin virkailijoita opetetaan sellaisetkin asiat ihmisestä näkemään. 

Nyrkkisääntö: jos vain voit, osta vakuutustuotteet erikseen

Rauhallinen mieli ja ajatukset vakuutuksissa – se on lähtökohta keskustella omasta tulevaisuudestaan ja turvallisuudestaan. Asuntolainaa miettiessäsi älä keskity näihin asioihin – tee se myöhemmin. Se on usein huomattavasti edullisempaa. 

Lainaturva, vahinkovakuutus ja henkivakuutus

Kun et voi tietenkään tietää, mitä sinulle tapahtuu noin 20 vuoden aikana ja elämäntilanteesi kaikkia muutoksia (on muuten upeaa, ettet niitä tiedä), lainasihan pitää turvata jollakin pankin turvatuotteella, joka räätälöidään juuri sinun tarpeisiisi. Ja nyt sinun pitää varautua kaikkeen ikävään: kuoleman lisäksi ainakin työttömyyteen, sairauksiin ja tapaturmiin. Mutta tässä normaalielämässä kaikista ikävin asia usein on, että tulet ottaneeksi kalliin lisäpalvelun, jota maksat koko laina-ajan – ja se on pitkä penni.

Jos hoidat lainaa yksin tai taloudessasi vain toinen on ansiotyössä, tilanne tietenkin on hieman turvattomampi – mutta sekin riippuu katsantokannasta: Ensimmäinen kysymys (jota et osaa kysyä tässä stressaavassa neuvottelutilanteessa) on, että jos tämä oletettu onnettomuus tapahtuisi, jäisitkö asumaan tähän asuntoon? Jos et, miksi ostaisit tuotteen, jonka myyntiargumentti on pitää sinut kiinni sellaisessa, mitä et enää tarvitse. Ja jos jäisit, kuinka pitkälle nykyinen vakuutusturvasi riittää?

Pankille on erittäin tuottoisaa puhua sinulle näistä herkistä asioista tilanteessa, jossa olet haavoittuvaisimmillasi ja keskittynyt johonkin aivan muuhun. Joten keskity tässä neuvottelussa vain lainaasi. On kristallinkirkasta, että saat ostettua lainaturvaa myöhemminkin – ja pankki keskustelee siitä kanssasi vieläpä hyvin mielellään.

Nyrkkisääntö: Älä ylivakuuta

Asuntolainan ottamisen tiimellyksessä unohtuu helposti, millainen vakuutusturva sinulla on jo entuudestaan. Selvitä siis ensin, neuvottele sitten.

Korkosuoja, korkokatto ja koronvaihtosopimus

Jos olet poikkeuksellisen korkokammoinen ja näet tulevaisuuden korkojen kannalta mustempana kuin me muut keskimäärin, suojaudu. Saat hyvän mielen. Sitten voitkin jo toivoa, että korot nousisivat, ettet ole maksanut turhasta.

Pankeilla on suojaukseen instrumentteja ihan joka lähtöön – ja jos ei ole, sellainen räätälöidään tarpeeseesi.

Jos suojaat lainasi, selvitä, mikä on korkotaso, jolla järjestely kannattaa sinulle (break-even). Selvitä myös ero, jos otat lainan kiinteäkorkoisena, sillä järjestelyt ovat vaikutuksiltaan erittäin lähellä toisiaan.