Etusivu » Asuntolaina » Asunnon myyjän opas

Asunnon myyjän opas

Asunnon myyminen ei turhaan kauhistuta ihmisiä, sillä se on monivaiheinen, pitkä prosessi. Ennen kuin saat talosi markkinoille ja sitoudut ostamaan uuden talon, sinun tulee selvittää monia asioita. Hyvä lähtökohta on aloittaa selvittämällä hinnat alueella, jossa myyt. Tässä oppaassa käymme läpi lisää asioita, jotka auttavat sinua myynnin etenemisen kanssa.

Eri värisiä kerrostaloja

Strategiat myyjän markkinoilla

Riippuen paikallisista kiinteistömarkkinoistasi sinun voi olla helpompi myydä kuin ostaa, tai päinvastoin. Jotta et päätyisi kodittomaksi, sinun on syytä aloittaa asunnon myynti etsimällä ensin ostettava talo ja säästää riittävästi rahaa. Lue lisää asunnon ostamisesta Asunnon ostajan opas -sivulta. Suunnittelemalla vaiheet järkevästi tulet selviämään mahdollisesta ajasta, jona sinulla on omistuksessasi kaksi asuntoa.

Jos kyseinen järjestely ei kuitenkaan onnistu, sinun tulee ainakin varmistaa, että pystyt järjestämään rahoituksen. Sinun kannattaa aloittaa keskustelemalla asuntolainan antajan kanssa siitä, mihin kaikkeen olet oikeutettu. Sinun tulee olla valmis laittamaan kotisi heti markkinoille, kun olet jo ostanut toisen. Tässä kohtaa sinulla pitäisi myös olla suunniteltuna näyttävät tavat ja välineet markkinoida taloasi.

Voit tehdä paljon etukäteen. Voit esimerkiksi huolehtia ylläpitokysymyksistä, käydä läpi ostajille annettavien asiakirjojen ja muiden papereiden tietoja, valita kiinteistönvälittäjä, ja remontoida koti myyntikuntoon.

Tämän lisäksi sinun kannattaa selvittää, suosivatko paikalliset, reaaliaikaiset kiinteistömarkkinat ostajia vai myyjiä. Sinun tietysti kannattaa pyrkiä tilanteeseen, missä myyt mahdollisimman korkealla hinnalla, tai ainakin korkeammalla kuin ostaessasi asunnon.

Kilpailuta asuntolainasi ilman sitoumuksia Kilpailuta asuntolaina 5 minuutin nettilomakkeella, täysin ilman sitoumuksia. TÄYTÄ ILMAINEN HAKEMUS

Asunnon myyjän opas

Oman asunnon myyminen omin voimin ei ole aivan yksinkertaista. Tähän vaiheittaiseen oppaaseen on listattu myymiseen vaadittavat perusasiat ja siinä kerrotaan myös, milloin kannattaa turvautua kiinteistönvälittäjän apuun.

1. Asunto-osakkeen myynti

Asunto-osaketta myydessä sinun tulee ennen myyntiä hankkia tietyt selvitykset asunnon tilasta. Näitä ovat muun muassa:

  • isännöitsijäntodistus korjaustarveselvitykseen
  • asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys
  • viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja
  • oleelliset taloudelliset asiakirjat
  • perustiedot asuinalueen kaavoitustilanteesta
  • lista asuntoa koskevista puutteista

2. Omakotitalon myynti

Jos olet myymässä omakotitaloa, tiedonantovelvollisuutesi on huomattavasti laajempi kuin asunto-osaketta myydessä. Sinun tulee hankkia muun muassa seuraavat asiakirjat:

  • asunnon tyyppi (esim. talo vai mökki?)
  • osoite ja kiinteistötunnus
  • maa-alueen pinta-ala
  • kartta alueen rajoista + kaavoitustilanne alueella
  • pohjapiirros asunnosta
  • huoneluku ja pinta-ala, johon on eritelty asuin- ja muut tilat
  • piharakennukset
  • alueen rakennusoikeus
  • oikeudet ja rajoitukset alueella
  • rakennuksen arvioitu käyttöönottovuosi
  • pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi, lämmitysjärjestelmä (+ lämmityskulut)
  • ostajalle koituvat maksut

Tämän kaiken lisäksi tarvitset tietysti tiedot asunnon hinnan määrittelystä, asuntoilmoituksen, sekä esittely talosta ja tontista.

3. Perityn asunnon myynti

Perityn asunnon myynti tapahtuu kuin omakotitalon tai asunto-osakkeen myynti. Sinun täytyy kuitenkin pitää huoli perintöverosta. Perintövero määräytyy sen mukaan, kuinka suuri perinnön arvo on määritetty perunkirjoituksessa. Jos perintöosuus on yli 20 000 euroa, sinun täytyy maksaa siitä perintövero.

Perintövero sisältää kaksi luokkaa, johon perinnönjättäjän läheiset on luokiteltu. Luokka katsotaan siis sen mukaan, millaisissa yhteyksissä tai sukulaissuhteessa olet perinnönjättäjän kanssa.

4. Myynkö itse vai kiinteistönvälittäjä?

Erittäin tärkeä kysymys asunnon myymistä harkitessa on se, lähteekö myymisprosessiin itse vai kiinteistönvälittäjän kanssa. Asunnon myymistä itse kannattaa aina harkita, mutta siihen on varattava paljon aikaa ja energiaa. Asunnon myyminen vaatii aktiivisesti työtä, kuten esimerkiksi sopivan myyntihinnan selvittämisen, näyttävän myynti-ilmoituksen suunnittelun ja tekemisen, sekä näyttöjen järjestämisen.

Kiinteistönvälittäjä kannattaa hankkia, jos olet epävarma ajankäytöstäsi ja myyntiosaamisestasi. Kiinteistönvälittäjän palveluihin kuuluvat muun muassa:

  • asunnon arvon arvioiminen
  • asianmukaisen välityssopimuksen tekeminen
  • asuntoilmoitusten tekeminen
  • asunnon esittely
  • tiedottaminen ostajaehdokkaiden suuntaan
  • ostotarjousten ja käsirahan vastaanottaminen
  • pätevän kauppakirjan laatiminen

Muistathan, että laillisesti vastuu on sinulla, eikä kiinteistönvälittäjällä. Vaikka palkkaat kiinteistönvälittäjän, sinun velvollisuutesi on pitää huoli siitä, että välittäjällä on kaikki tarvittavat, päivitetyt, ja realistiset asiakirjat asuntoon ja alueeseen liittyen. Lisätietoa kiinteistönvälittämisestä löydät Välityspalkkiovertailu 2020 -sivulta.

5. Tarkista asunnon myymiseen liittyvä verotus

Asuntokauppa, aivan kuten mikä tahansa muu rahaliike tai tulo verotetaan pääomatulona. Tätä kutsutaan asuntokaupassa nimellä luovutusvoitto. Jos asuntokaupasta ei synny tuloja, tappion voi vähentää verovuoden luovutusvoitoista.

Asunnon voi kuitenkin myös myydä verovapaasti. Siinä tapauksessa sinun on täytynyt omistaa asunto vähintään kaksi vuotta, tai joku perheestäsi on asunut omistusaikanasi asunnossa vähintään kaksi vuotta.

6. Arvioi asunnon hinta

Asunnon hinnan realistiseen arvioon on jälleen syytä käyttää aikaa. Sinulla on paljon erilaisia mahdollisuuksia analysoida ja miettiä järkevää hintaa. Voit esimerkiksi tutustua alueen asuntojen, tai vastaavien asuntojen hintoihin myynti-ilmoitusten kautta. Ympäristöministeriöllä ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksella on myös olemassa palvelu, jonka kautta voit tutustua asuntojen hintoihin.

7. Ilmoita pyyntihinta

Pyyntihinta on ensisijainen hinta, jolla asuntoa lähdetään myymään. Tämä kannattaa siis laskea järkevästi. Hinnan pyynti riippuu paljon siitä, aletaanko hintaa huutokaupata, vai onko tarkoituksena se, että ostajaehdokkaat tinkivät hinnasta. Pyyntihinnan pohjalta kuitenkin aloitetaan kauppojen neuvottelut, mutta se ei ole vielä lopullinen hinta.

Nykyään yhä enemmän on käytössä mainitsemamme huutokauppajärjestelmä, missä hintaa lähdetään asteittain, tarjouspyyntöjen myötä korottamaan.

8. Aloita asuntoesittelyt. Muista olla rehellinen

Kun asuntoesittelyt alkavat, myös siinä vaiheessa todellinen myyntihenkilö saattaa herätä. Pidä kuitenkin huoli siitä, ettet näyttöjen aikana lupaile liikoja. On erittäin tärkeää, että ostajaehdokkaat saavat laajan kuvan asunnosta.

Sinulla on ymmärrettävästi tietty tunneside asuntoasi kohtaan, jonka voit yrittää siirtää myös ostajille. Älä kuitenkaan tee tätä väkisin, vaan anna osallistujien tutustua asuntoon ajan kanssa, kaikessa rauhassa.

Esittelyn aikana sinun kannattaa jäädä sivummalle, mutta osoittaa kuitenkin, että olet siellä vastaamassa mielelläsi erilaisiin kysymyksiin. Keskustelun kautta syntyy yleensä paras tulos.

9. Asunnon myyntiin liittyvät riskit ja kulut

Asunnon myynnissä on tietysti riskejä, joiden välttämiseen on syytä käyttää aikaa. Suurimmat ongelmat syntyvät usein myyjän ja ostajan välillä, jotka myöhemmin muodostavat riitatilanteen. Riitatilanne syntyy yleensä, kun ostajalla on sellainen tunne, ettei häntä ole informoitu tarpeeksi korjaustöihin liittyen. Siksi sinulla on myyjänä vastuu ilmoittaa kaikki tiedot hyvin huolellisesti ostajalle tai ostajaehdokkaalle.

Toinen ongelma suomalaisissa taloissa on kosteusongelmat, jotka usein aiheuttavat ongelmia tulevaisuudessa. Siksi sekä ostajan että myyjän tulee käydä avoin keskustelu asiasta, ja molempien tulee kiinnittää kuntoon erityistä huomiota jo ensimmäisen näyttökerran aikana.

Kuluttajavirasto myös muistuttaa, että myyjien kannattaa suhtautua kriittisesti erilaisiin myyntitapoihin. Matalakin välityspalkkio tarkoittaa asuntokaupoissa aina tuhansia euroja. Myös asiakirjojen täyttämisestä myyjä voi vaivatta selviytyä myös itse, eikä siihen tarvitse käyttää valtavasti rahaa. Alla oleva taulukko esittelee vielä yleiset ongelmat ja niiden ratkaisut.

Ongelma Ratkaisu
Lähitulevaisuuden putki- ja kattoremontit Käy tiedot ja suunnitelmat selkeästi läpi ostajan kanssa.
Kosteusongelmat pesutiloissa Tarkista pesutilojen kunto virallisesti ennen myyntii laittamista.
Tontin rajat Ilmoita rajat selkeästi ostajalle.
Uudet myyntitavat Ole aktiivinen ja selvitä, mistä kaikesta selviät itse ja suhteellisen helposti ilman turhia kuluja.
Korkeat välittäjäpalkkiot Suhteuta matalatkin välityspalkkion prosentit kauppasummaan. Vältä korkeita asiakirjapalkkioita.

10. Kauppakirjan tärkeät kohdat

Kauppakirjan allekirjoittaminen tarkoittaa sitä, että kaupantekotilaisuus on ohi, ja asuntokaupat on lyöty lukkoon. On olemassa useita palveluja, joiden kautta voit kätevästi täyttää valmiiksi luodut asiakirjapohjat.

Kauppakirjapohjan voi valita sen mukaan, minkälaisista maksutavoista (kuten osamaksu) ja vahingonkorvauksista on jo keskusteltu ostajan kanssa. Erilaiset puutteet ja viat on lisättävä kauppakirjaan. Se kattaa myös asiat, joista ei välttämättä ole vielä ollut keskustelua. Jos olet päättänyt jättää esimerkiksi huonekaluja asuntoon, ne on lueteltava kauppakirjassa.

Kauppakirja on lähetettävä ostajaehdokkaalle ennen kaupantekotilaisuutta. Myyjänä sinulla on velvollisuus lähettää valmis asiakirja ostajalle hyvissä ajoin, sekä tarkistaa, että se sisältää kaiken, mistä ostajan kanssa on jo sovittu. Kauppakirjan lisäksi ostajalle on lähetettävä korkeintaan kolme kuukautta vanha isännöitsijätodistus.

Johtopäätökset

Asunnon myyminen on yhtä lailla asunnon ostamisen kanssa erittäin vaiheikas prosessi. Siihen liittyy paljon vaiheita sekä myös ennalta-arvaamattomia käänteitä.

Onneksesi kuitenkin asunnon myymisen kanssa ei tarvitse jäädä yksin, vaan voit käyttää useita erilaisia palveluita myynnin helpottamiseksi. Asiakirjat ja niiden täyttöohjeet löytyvät helposti erilaisten virastojen ja yritysten sivuilta. Käytössäsi on erilaisia palvelunumeroita ja muita hyödyllisiä asiantuntijavinkkejä, joiden kautta voit selvittää asunnon myynnin eri vaiheita. Voit hankkia kiinteistönvälittäjän, jos sinusta tuntuu, ettei aikasi ja taitosi riitä myymiseen itse.

Joka tapauksessa myyntiin on varattava paljon aikaa ja energiaa. Usein kannattaa aloittaa valmistelemalla myynti, ostamalla uusi asunto, ja sitten nopeasti pyrkiä myymään vanha asunto pois. Tässä kohtaa on hyvä tuntea paikalliset kiinteistömarkkinat ja ajankohtaiset trendit. Näin voit ennustaa helpommin myyntiin ja ostoon liittyviä asioita.

Usein kysytyt kysymykset

Mistä asioista lähdetään liikkeelle?
Hanki selvitykset asunnon tilasta, tutki alueen asuntojen hintoja, tutustu omaan talouteesi, ja tee sen mukaan hinta-arvio.
Myynkö itse vai hankinko kiinteistönvälittäjän?
Sinun kannattaa miettiä, onko sinulla tarpeeksi aikaa ja kykyjä myymiseen. Jos osaat tehdä näyttävän myynti-ilmoituksen, ja sinulla on aikaa tutustua asiakirjoihin, niiden täyttämiseen, ja järjestää asuntoesittelyt, pärjäät hyvin ilman kiinteistönvälittäjää. Jos haluat olla varmempi sujuvista kaupoista, ja kauppahinnasta on mahdollista maksaa välittäjänpalkkio, sinun kannattaa harkita kiinteistönvälittäjää.
Minkälainen verotus asunnon myymiseen liittyy?
Asunnon myynti on verovapaa, jos olet itse tai joku perheenjäsenistäsi on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti, vähintään kaksi vuotta. Muuten myyntihinnasta maksetaan pääomavero.
Minkälaisia riskejä ja kuluja asunnon myynti sisältää?
Suurimmat riskit ovat epäselvyydet ostajan ja myyjän välillä. Siksi sinulla on myyjänä velvollisuus olla rehellinen, ja tarjota päivitetyt tiedot asunnon kunnosta ja siihen liittyvistä tiedoista.
Kuinka perityn asunnon myynti tapahtuu?
Samoin kuin muidenkin asuntojen myynti. Peritystä asunnosta maksetaan kuitenkin perintövero, jos perintöosuus kattaa yli 20 000 euroa.
Mikä on kauppakirja?
Kauppakirjan allekirjoittaminen tarkoittaa sitä, että kaupat on viimeistelty. Kauppakirja sisältää muun muassa seuraavat tiedot:
  • Asunnon tiedot
  • Maksuehdot
  • Tiedot vahingonkorvauksista
  • Asunnon puutteet ja viat
  • Asuntoon jätetyt huonekalut + muu omaisuus