Etusivu » Asuntolaina » Ensiasunnon ostajan opas

Ensiasunnon ostajan opas

Ensimmäisen asunnon ostaminen voi olla pelottavaa. Kyseessä on elämän suurin hankinta ja siihen on suhtauduttava asiaan kuuluvalla kunnioituksella. Pelkoa kuitenkin lievittävät ensiasunnon ostajan nauttimat veroedut. Lue tästä, miten hankitaan halpa asunto ja miten ensiasunnon ostaja hyötyy verotuksessa.

ensiasunnon ostajan opas

Miksi kannattaa ostaa asunto?

Omistusasunnossa asumisen etu vuokra-asumiseen nähden on ensisijaisesti se, että asuntolainan lyhennykset päätyvät viime kädessä asukkaan omaan kukkaroon, eivät vuokraisännälle. Valtio myös tukee asunnonostajaa monilla tavoilla, etenkin nuorta ensiasunnon hankkijaa. Seuraava lista esittelee parhaat edut.

  • Ensinnäkin alle 40-vuotiaan asunnonostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa mikäli hän ei ole aiemmin omistanut asuntoa (vähintään 50% kiinteistöstä tai asunto-osakkeesta).
  • ASP-järjestelmä mahdollistaa 18-39-vuotiaille tavallista edullisemman asuntolainan nostamisen. Vuoden 2016 alusta myös 5-18-vuotiaat voivat hyödyntää tätä ASP:ta, mutta tietyin rajoituksin.
  • Pitkällä tähtäimellä erittäin merkittävää hyötyä tuo asuntolainan koron verovähennyskelpoisuus. Alle 40-vuotias ensiasunnon ostaja saa vähentää ansiotulojen verotuksessa alijäämähyvityksenä 32% asuntolainan koroista.
  • Valtio takaa osan kustakin asuntolainasta.

Minkälaiseen asuntolainaan minulla on varaa?

Asuntolainan kustannuksia voit arvioida asuntolainalaskurillamme. Jos tiedät jo minkälaista asuntolainaa olet hakemassa, voit tarkistaa henkilökohtaisen korkotasosi kilpailuttamalla asuntolainat Summarum.fi asuntolainakilpailutuksella.

Kilpailuta asuntolainasi ilman sitoumuksia Kilpailuta asuntolaina 5 minuutin nettilomakkeella, täysin ilman sitoumuksia. TÄYTÄ ILMAINEN HAKEMUS

Muista nämä asiat ensiasuntoa hankkiessasi

Kun olet ostamassa ensimmäistä asuntoasi, sinun tulee olla erittäin tarkkana monen asian suhteen. Siksi asunnon ostoon kannattaa varata reilusti aikaa ja energiaa, jotta säästyisit ikäviltä yllätyksiltä. Tässä vielä tärkeä muistilista:

  • Asunnon myyntiesitteessä saatetaan kiertää totuutta tai jopa valehdella.
  • Jos kiinnostut asunnosta, pyydä siitä isännöitsijäntodistus, pohjapiirros, tilinpäätösasiakirjat ja yhtiöjärjestys. Lue lisää tärkeistä asiakirjoista Asunnon ostajan opas -sivulta.
  • Tarkista papereista ainakin asuntoyhtiön velat, vastikkeen suuruus, asunnon pinta-ala ja remonttisuunnitelma.
  • Kysy asunnon omistajalta tai välittäjältä kaikki itsellesi tärkeimmät asiat.
  • Tutki mieluiten ammattilaisen avulla asunnon ja kerrostalon yhteisten tilojen kunto.
  • Kysy isännöitsijältä sellaisista tulevista remonteista, joita ei ole vielä kirjattu paperille.
  • Juttele naapureiden kanssa. Naapurit ovat paras tietolähde koskien asuinalueen ilmapiiriä ja vaikkapa talon rauhallisuutta.
  • Pyydä kaikki sovitut asiat ja lupaukset kirjallisina.
  • Selvitä välittäjän taustoja välttääksesi huijareita.

Ensiasunto ja varainsiirtovero

Yleensä asuntokauppojen yhteydessä on maksettava varainsiirtoveroa. Ensiasunnon ostaja on kuitenkin vapautettu tästä verosta, kunhan tietyt ehdot täyttyvät.

  • Ostaja omistaa vähintään 50% asunnosta.
  • Ostaja on täyttänyt 18 vuotta, mutta ei vielä 40 vuotta kauppakirjaa allekirjoittaessaan.
  • Asunto tulee ostajan omaan käyttöön ja siihen on tarkoitus muuttaa kuuden kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta.
  • Ostaja ei ole koskaan aiemmin omistanut vähintään 50% asunnosta tai kiinteistöstä.

Jos kaikki ehdot eivät täyty, tulee ensiasunnosta maksaa normaali varainsiirtovero, joka on asunto-osakkeiden tapauksessa 2,0% kauppahinnasta. Muiden kiinteistöjen kohdalla varainsiirtovero on 4,0% kauppahinnasta.

Varainsiirtoveron prosenttiluku on pieni, mutta asuntokauppojen tapauksessa sillä on suuri merkitys. Jos kerrostaloasunnon hinta on vaikkapa 200 000 euroa, varainsiirtovero 2,0% tarkoittaa 4000 euroa.

Ensiasunnon korkovähennys

Ensiasuntoa varten otetun asuntolainan koroista saa enemmän verovähennyksiä kuin normaalista asuntolainasta. Normaalisti vuonna 2020 minkä tahansa asuntolainan koroista 15% vähennetään pääomatulon verotuksessa.

Normaalin asuntolainan tapauksessa vähennyskelpoiset korot laskevat ansiotulon verotusta 30%, pääomatuloveroprosentin verran. Ensilainan kohdalla osuus on 32%.

Verottaja saa tiedot koroista suoraan pankilta ja suorittaa vähennykset viran puolesta. Veronmaksajan ei tarvitse erikseen ilmoittaa korkoja, mutta niiden paikkansapitävyys kannattaa toki tarkistaa esitäytetystä veroilmoituksesta.
Asunnon ostoon liittyvistä koroista voi lukea lisää Asuntolainoihin liittyvä verotus -sivulta. Reaaliaikaiset korot taas voi tarkistaa suoraan Asuntolainojen korot nyt -sivulta.

Asunnon osto ilman pääomatuloja

Jos velallisella ei kuitenkaan ole pääomatuloja, korkojen vähennyskelpoinen osuus vähennetään alijäämähyvityksen kautta ansiotulon verotuksessa. Alijäämähyvityksen enimmäismäärä on 1400 euroa, ja 2800 euroa per pariskunta.

Lisäksi yhden lapsen perheen saama enimmäishyvitys on vielä 400 euroa tätä korkeampi ja useamman kuin yhden lapsen perheen saama hyvitys vielä 800 euroa enemmän. Kahden lapsen pariskunta voi siis saada enintään 3600 euroa hyvitystä. Ensilainan korkovähennyksestä saa hyötyä enintään yhdeksän vuoden ajan.

Jos sinulla ei ole pääomatuloja, laske vähennys seuraavalla periaatteella:

  • Maksat korkoja esimerkiksi 1000 euroa
  • Tästä 350 euroa on vähennyskelpoista
  • Alijäämähyvitys on ensiasunnon ostajalla 32% vähennyskelpoisesta osasta (350 eurosta) eli 112 euroa
  • Verosi vähenevät siis 112 euroa

Koska esimerkissämme on kyseessä ensiasunnon ostajan ottama laina, normaali 30 prosentin alijäämähyvitykseen saa kahden (2) prosenttiyksikön korotuksen, minkä vuoksi vähennys on 32 prosenttia.

Tästä johtuen vuonna 2018 myös ensiasunnon ostajalla vähennyskelpoista on 35% asuntolainan koroista, mutta vähennyksestä saatava hyöty on enemmän. Esimerkiksi 1000 euron koroista hyöty on 112 euroa, jolloin verovähennys huomioon ottaen koroista jää ensiasunnon ostajan maksettavaksi 888 euroa.

Jos sinulla on pääomatuloja, voidaan korot vähentää suoraan niistä. Jos vähennät korkoja pääomatuloista, ei vähennyksille ole ylärajaa eli voit säästää huomattavasti enemmän. Jos maksat korkoja esimerkiksi 2000 euroa, voit vähentää pääomatulon verotuksessa koko potin eli 2000 x 35% eli 700 euroa.

Asuntolainan korkovähennyksestä nauttivat kaikki asuntovelalliset. Korkovähennystä ollaan ajettu vuosi vuodelta alas. Vuonna 2012 asuntolainan korkokuluista kaikkien oli mahdollista vähentää 85% pääomatulon verotuksessa, mutta vuonna 2013 vain 80%. Vuonna 2014 vain 75% koroista on vähennyskelpoisia ja vuonna 2015 taso laski 65%. Nyt ollaan enää 35 prosentissa.

Esimerkki korkovähennyksestä

Patrik maksaa ensiasunnon lainan korkoa 3000 euroa vuodessa. Tämä oikeuttaisi hänet 3000 * 15% = 450 euron vähennykseen pääomatuloista. Hänellä ei kuitenkaan ole pääomatuloja. Siispä hyvitys siirtyy alijäämähyvityksenä ansiotulon verotukseen. Patrikin ansiotuloista verotettava summa vähenee 2550 * 32% = 528 euroa.

Jos kyseessä olisi ollut muu kuin ensilaina, vähennys olisi ollut vain 495 euroa. Toisin sanoen ensilainan ottajana Patrik voitti korkovähennyksillä 33 euroa vuodessa.

Asuntolainan valtiontakaus

Asuntolainalle on mahdollista saada valtiontakaus, jota ei rajoiteta tulo- tai varallisuusrajoin. Takaus myönnetään pankissa lainapäätöksen yhteydessä eikä sitä siis tarvitse erikseen hakea. Takauksen myöntämiseksi riittää, että lainanottaja ja pankki sopivat asiasta. Valtiontakaus on tarkoitettu ensisijaisesti tilanteeseen, jossa omat varat eivät riitä täysiin takuisiin.

Valtiontakauksen rooli on toimia ns. toissijaisena vakuutena. Käytännössä ostettava asunto-osake tai kiinteistö toimii ensisijaisena vakuutena, mutta jos maksuongelmien ilmetessä asunnon myyntihinta ei riitä kattamaan pankin saatavia varoja, valtio sitoutuu suorittamaan takauskorvauksen.

Valtiontakausta voi saada lainalle, joka on enintään 85% asunto-osakkeen, kiinteistön tai omakotitalon hankintahinnasta tai omakotitalon rakentamisen arvioiduista kustannuksista. Omaa varallisuutta tai lainaa muusta lähteestä tarvitaan siis ainakin 15% asunnon hinnasta. Takauksen osuus on maksimissaan 20% asuntolainasta, mutta enintään 50 000 euroa asuntoa kohti. Laina-aika voi valtion takaamissa asuntolainoissa olla enintään 25 vuotta.

Huomaa, että valtio perii takauksesta 2,5% takausmaksun. Takausmaksua ei peritä, jos valtio maksaa lainalle korkotukea.

Mitä takaus maksaa ja paljonko se kattaa?

Tässä vuoden 2020 tilanne maksujen ja kattavuuden suhteen.

Asunnon hankintahinta 100 000€
Omistusasuntolaina 85% asunnon hinnasta 85 000€
Valtiontakauksen määrä enintään 20% asuntolainasta 17 000€
Takausmaksu 2,5% * 17 000€ 425€

ASP-korkotukilaina

ASP-korkotukilaina on pankilta otettava asuntolaina, jonka pohjalla ovat vähintään kahden vuoden säästöt erityiselle ASP-tilille. Säästöjen tulee kattaa 10 prosenttia asunnon ostohinnasta. Säästöjen perusteella pankki myöntää asiakkaalle valtion korkotukemaa asuntolainaa. ASP-korkotukilainan maksuaika on 10-25 vuotta. Korkotuettuna laina-aikana voi ottaa enintään kaksi lyhennysvapaata vuotta.

Ensimmäisen 10 vuoden ajan valtio maksaa osan ASP-lainan koroista, jos korko nousee tietyn tason yläpuolelle. Korkotukea maksetaan 70% lainasta perittävän koron siitä osasta, joka ylittää 3,8% jäljellä olevasta lainapääomasta. Esimerkiksi:

  • Lainan kokonaiskorko on 5,8%.
  • 5,8 prosentin ja 3,8 prosentin erotus on 2%.
  • Tästä 70% on 1,4%.
  • Valtio tarjoaa 1,4 prosenttiyksikön korkotuen.

ASP-lainaa ei voi saada enempää kuin 90% asunnon hinnasta. Ehdoton enimmäismäärä riippuu kuitenkin asuinkunnasta:

  • Helsinki, 180 000 euroa
  • Espoo, Kauniainen ja Vantaa, 145 000 euroa
  • Muut kunnat, 115 000 euroa

Voit lukea lisää eri pankkien ASP-säästämisestä ja lainoista ASP laina ja ASP tili -sivulla.

Pariskunnan ensiasunto

Pariskuntien kannattaa hankkia ensiasuntonsa harkiten hyötyäkseen kaikista tarjolla olevista eduista. Koska ensiasunnon ostajan edut ovat tarjolla ainoastaan henkilölle, joka ei ole koskaan omistanut 50% asunnosta, pariskunnan kannattaa jakaa ensiasunnon omistajuus muulla tavoin kuin suhteessa 50/50. Tällöin myös seuraavaa, todennäköisesti kalliimpaa asuntoa ostaessaan pariskunta pääsee hyödyntämään ensiasunnon ostajan edut.

ASP-lainalla kannattaa rahoittaa niin suuri osa asunnon hankinnasta kuin mahdollista. Jotta ASP-lainaa voisi hyödyntää mahdollisimman tehokkaasti, kannattaa asunnon omistusosuus jakaa niin, että pääomistaja ottaa kaiken mahdollisen ASP-lainan. Tämä voi tarkoittaa, että asunnon kannattaa olla miltei yksinomaan pariskunnan toisen osapuolen omistuksessa.

Näin hankit edullisen asuntolainan ensiasuntoon

Muista kilpailuttaa asuntolainasi huolellisesti. Ota yhteyttä ainakin 3-5 eri pankkiin ja pyydä tarjouksia eri kokoisista asuntolainoista. Voit yrittää tinkiä seuraavista asioista:

  • Korkomarginaalia voi aina yrittää painaa alaspäin. Tämä on tärkein työkalu, jolla pankit houkuttelevat asiakkaita.
  • Laskutuskulut, lainanhoitokulut, avausmaksu. Pankin on mahdollista tarjota alennuksia näihinkin.
  • Voit pyytää oikeutta vaihtaa viitekorkoa kerran vuodessa.
  • Ilmaiset lyhennysvapaat kuukaudet voivat myös olla hyödyllisiä.
  • Korkokatto estää lainan korkoa ampaisemasta taivaisiin, jos viitekorot kallistuvat.
  • Voit myös pyytää alennusta muista pankkipalveluista sillä ehdolla, että ryhdyt pankin asuntolainasiakkaaksi.