Myyntivoiton vero eli luovutusvoiton vero peritään omaisuuden vastikkeellisesta luovutuksesta. Myyminen ja vaihtokauppa sekä muutamat erityistapaukset kuuluvat myyntivoiton veron piiriin. Tavallinen palkansaaja kohtaa myyntivoiton veron yleensä kiinteistöä myydessään.

 

VEROKARHU

Mitä on myyntivoitto eli luovutusvoitto

Myyntivoitto on omaisuuden luovutushinnan ja hankintamenojen välinen erotus. Esimerkiksi, jos omaisuus on alunperin hankittu 20 000 eurolla ja myöhemmin myydään 30 000 eurolla, myyjä ansaitsee 10 000 euroa myyntivoittoa.

Myyntivoittoa voi syntyä kaikesta omaisuuden vastikkeellisesta luovuttamisesta. Sillä ei ole merkitystä, onko omaisuus alunperin ostettu vai saatu perinnöksi tai lahjaksi. Myöskään se, kuinka kauan omaisuus on ollut veronmaksajan hallussa ei yleensä vaikuta myyntivoiton veroon.

Myyntivoiton laskeminen

Myyntivoiton laskemisen perustana on omaisuuden kauppahinta eli luovutushinta ja siitä vähennettävä alkuperäinen hankintameno. Hankintamenoihin lisätään myös voiton hankkimisesta koituneet ylimääräiset menot sekä hankinnan yhteydessä mahdollisesti suoritettu varainsiirtovero. Myyntivoiton peruskaava on siis:

luovutushinta – (hankintameno + varainsiirtovero) – voiton hankkimisesta koituneet menot = myyntivoitto

Myyntivoiton vero on 50 000 euron voittoon saakka 30 % ja tämän ylittävästä osuudesta 34 %.

Huomioi, että hankintameno merkitään kauppatavaran nimellisarvon mukaan. Rahan reaaliarvon muuttumista ei huomioida, vaikka omaisuus olisi hankittu kauan aikaa sitten. Jos omaisuus on hankittu markka-aikana, hankintamenot muunnetaan euroiksi virallisella kertoimella 5,94573 = 1 mk. Jos hankinta on tehty vieraalla valuutalla, valuutta muunnetaan hankinta-ajankohdan vaihtokurssin mukaisesti.

Toinen vaihtoehto: hankintameno-olettama

Luonnollinen henkilö tai kuolinpesä voi halutessaan laskea myyntivoiton myös vaihtoehtoisella tavalla. Tällöin luovutushinnasta vähennetään hankintameno-olettama. Hankintameno-olettama saadaan, kun vähennetään luovutushinnasta 20 %, jos omaisuus on hankittu yli 10 vuotta sitten tai 40 %, jos se on hankittu 10 vuotta sitten tai aiemmin.

Milloin hankintameno-olettama kannattaa?

Hankintameno-olettamasta koituu aina verotettavaa myyntivoittoa, vaikka kauppa olisi todellisuudessa ollut tappiollinen. Eräs nyrkkisääntö on, että jos omaisuuden arvo on kymmenen vuoden aikana ehtinyt nousta vähintään 2,5-kertaiseksi, hankintameno-olettama voi hyvinkin olla halvempi vaihtoehto arvioida myyntivoiton vero. Alle kymmenen vuoden sijoituksissa arvon tulee olla yli viisinkertainen. Katsotaan tarkempia esimerkkejä:

Esimerkki 1, hankintameno-olettama ei kannata

Patrik osti kaksi vuotta sitten 10 osaketta 50 eurolla. Nyt hän myy osakkeet 70 eurolla.

a) Nimellisarvo: Patrik vähentää myyntihinnasta ostohinnan sekä kaupankäynnistä koituneet kulut (12 e). Verotettava myyntivoitto on 70 e – (50 e + 12 e) = 8 e

b) Hankintameno-olettama: Patrik vähentää osakkeiden myyntihinnasta yksinkertaisesti 20 % eli 14 euroa. Veronalainen myyntivoitto on tällöin 70 e – 14 e = 56 e

Tässä tapauksessa hankintameno-olettamaa käyttämällä Patrik joutuisi maksamaan veroja 8,80 euroa enemmän, kun myyntivoiton vero on 30 %.

Esimerkki 2, hankintameno-olettama kannattaa!

Patrikin kaksi vuotta sitten hankkimat osakkeet ovatkin tuottaneet huipputuloksen. Hän myy osakkeet 400 eurolla.

a) Nimellisarvo: Patrik vähentää myyntihinnasta ostohinnan sekä kaupankäynnistä koituneet kulut (12 e). Verotettava myyntivoitto on 400 e – (50 e + 12 e) = 338 e

b) Hankintameno-olettama: Patrik vähentää osakkeiden myyntihinnasta yksinkertaisesti 20 % eli 80 euroa. Veronalainen myyntivoitto on tällöin 400 e – 14 e = 320 e

Tässä tapauksessa valitsemalla hankintameno-olettaman Patrik säästää veroissa 5,40 euroa.

Kiinteistön myyntivoiton verotus

Kiinteistön myyntivoitto lasketaan tavallisen myyntivoiton kaavan mukaisesti, esimerkiksi seuraavalla tavalla:

Haluan myydä kesämökkini. Olen maksanut siitä aikoinaan 32 000 euroa + 1280 euroa varainsiirtoveroa. Maksan kiinteistönvälittäjälle 2000 euron palkkion. Hän löytää ostajan, joka maksaa mökistä 50 000 euroa. Myyntivoittoni on…

Luovutushinta 50 000 e – (hankintameno 32 000 e + varainsiirtovero 1280 e) – välittäjän palkkio 2000 e = 14 720 e

Maksan 14 720 euron myyntivoitosta 30 % eli 4416 euroa veroa.

Oman asunnon myyntivoiton verotus

Oman asunnon myyminen on vapaata myyntivoiton verosta seuraavin ehdoin:

  • Huoneisto tai rakennus on ollut myyjän yhtäjaksoisessa omistuksessa vähintään kaksi vuotta.
  • Huoneisto tai rakennus on ollut myyjän tai häneen perheensä vakituinen asunto yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Metsäkiinteistön myyntivoiton verotus

Metsäkiinteistön tapauksessa myyntivoittoon lisätään myös metsävähennys eli metsän hoitamiseen liittyvistä kuluista ansaittu verovähennys. Metsäkiinteistön luovutushintaan lisätään myös kuluvan vuoden ja viiden edellisen vuoden aikan myydyn puun kantoraha-arvon ja metsän puhtaan tuoton välinen erotus. Tämä lisäys koskee kuitenkin vain niitä vuosia, jolloin metsän omistajaan on sovellettu pinta-alaverotusta. Pinta-alaverotus poistettiin käytöstä vuoden 2011 alussa.

Arvopaperien myyntivoiton verotus

Arvopaperien myyntivoiton verotus lasketaan aivan tavallisesti myyntivoiton laskentakaavan mukaisesti. Varainsiirtoverot ja välitysmaksut huomioidaan aivan kuten kiinteistökaupoissakin. Erityispiirteenä osakemyyntien aiheuttama myyntitappio voidaan vähentää tulevasta myyntivoiton verosta, kunhan vähennys suoritetaan viiden vuoden sisällä myyntitappion koitumisesta.

Irtaimiston myyntivoiton verotus

Koti-irtaimistoa voi myydä verottomasti 5000 eurolla verokaudessa. Tästä ylöspäin voitosta peritään myyntivoiton veroa.

Koti-irtaimistoksi ei lueta asunto-osakkeeseen tai huoneistoon kuuluvaa tarpeistoa tai ainesosia, vaan ne sisältyvät kiinteistön kauppahintaan. Tarpeistoa ovat esineet, jotka kuuluvat kiinteistön käyttötarkoitukseen, eli esimerkiksi jääkaappi, kaihtimet tai postilaatikko. Ainesosiksi luetaan sellaiset kohteet, joita ei voi irrottaa jättämättä rumentavia jälkiä. Tällaisia ovat mm. kaiteet, komerot, pihapuut ja kylpyhuonekalusteet.

Myyntivoiton ilmoittaminen

Myyntivoitto ilmoitetaan verottajalle lomakkeella 3013. Myyntivoiton verotukseen sovelletaan monenlaisia pieniä säädöksiä, jotka koskevat erilaisia erityistapauksia ja muuttuvat tiuhaan. Ennen suurten kauppojen tekemistä kannattaa tarkistaa aina tuoreimmat ohjeet suoraan verottajalta.

Katso myös:
Luovutusvoittojen verotus
Taloustaito.fi