Asuntolainan koron valinta ei ole useimpien asuntoa ja asuntolainaa havittelevien ihmisten päällimmäisenä huolenaiheena. Väärä korko voi kuitenkin tulla vuosien mittaa kalliiksi. Mistä korko koostuu? Miten kuluttaja voi parhaiten hyötyä edullisesta korkotasosta ja mitä vaaroja siihen liittyy? Valitse paras asuntolainan viitekorko ja säästä.

 

ASUNTOAIHEESEEN3


Kilpailuta asuntolainasi helposti
Hae uutta lainaa tai kilpailuta nykyinen lainasi. Etua.fi auttaa löytämään edullisen lainan. Säästä aikaa ja vaivaa ja tee yksi maksuton hakemus verkkosivuillamme. Saat lainatarjoukset suoraan pankeilta.

Mistä asuntolainan korko koostuu?

Asuntolainan korko koostuu…

  • pankin omasta korkomarginaalista
  • viitekorosta, joka on nykyään yleensä 12 kk euribor-korko tai pankin oma prime-korko
  • muista kuluista, joita ovat esimerkiksi lainan hoitomaksut, laskutuskulut ja avausmaksu

Asuntolainaa kannattaa kilpailuttaa ottamalla yhteyttä useaan pankkiin ja yksinkertaisesti pyytämällä asuntolainan kilpailuttamista. Asiakas voi neuvotella itselleen matalamman koron esimerkiksi pyytämällä…

  • alempaa korkomarginaalia
  • mahdollisuutta vaihtaa viitekorkoa kerran vuodessa
  • matalampia lainanhoito- ja laskutuskuluja
  • korkokaton, joka estää lainan korkoa nousemasta tietyn rajan yli, vaikka viitekorko kohoaisi kuinka korkeaksi

Mitä korkoja asuntolainoille tarjotaan?

Vuonna 2017 asuntolainoille tarjotaan Suomessa seuraavia korkoja:

  • 12 kk euribor
  • Pankkien omat prime-korot
  • Kiinteä korko

Asuntolainan viitekorkoa valittaessa täytyy tehdä erittäin pitkälle vieviä arvioita talouden kehityksestä. Jos asuntolainan takaisinmaksuaika on vaikkapa 15 vuotta, kunnollisen hinta-arvion tekeminen edellyttää veikkausta siitä, millaisia eri viitekorkojen tasot ovat yli 10 vuoden kuluttua. Tämä on järkevintä suorittaa tutkimalla viitekorkojen historiallista käyttäytymistä.

Huomaa, että tällä hetkellä viitekorot ovat alempana kuin koskaan. Kaikki euriborit ovat miinusmerkkisiä. Tämä on huomioitu lainasopimuksissa eikä miinusmerkkinen viitekorko tiputa nykyaikaisen asuntolainan marginaalia.

Seuraavaksi käymme läpi kunkin viitekoron edut ja vaarat asuntovelallisen kannalta. Ja lopuksi julistamme viitekorkovertailun voittajat! (Viitekorkojen arvot on tarkistettu 10.05.2017)

1 kk Euribor (-0,374 %)

Tällä hetkellä käytännössä kukaan ei pysty sitomaan lainaansa 1 kk euriboriin, koska se on liian syvällä pakkasen puolella. Tämä tekee lainasta miltei täysin kannattamattoman pankille, sillä pankit eivät itse pysty saamaan lainaa kyllin halvalla. Tarjoamalla 1 kk euriboria pankit tekisivät siis tappiota. Se on siksi ainakin teoriassa poistettu pankkien valikoimasta.

Vaikka lyhyet viitekorot ovat tällä hetkellä erittäin matalalla, asuntolaina on pitkä sijoitus. Takaisinmaksun aikana viitekorot ehtivät vielä ampaista ylös. 1 kk viitekorko reagoi markkinoiden muutoksiin todella nopeasti. Jos korot lähtevät nousuun, 1 kk viitekorko on ensimmäisenä taivaissa. Tämä tarkoittaa, että lyhyttä viitekorkoa ei kannata harkita, jollei ole valmis sietämään ennustamattomia hinnannousuja.

3 kk Euribor (-0,329 %)

Myös 3 kk euribor on ollut keväästä 2015 asti pakkasen puolella. Vaikka perinteisesti 3 kk euribor on ollut aivan normaali asuntolainan viitekorko, nykyään sitä ei yleensä tarjota, samasta syystä kuin 1 kk euriboria. Se on pankielle kannattamaton.

Huomaa, että 3 kk euribor on ollut velalliselle historiallisesti katsoen hyvin edullinen viitekorko. Eli jos sinulla on mahdollisuus saada 3 kk euribor ilman lisäkuluja, kannattaa tarttua tilaisuuteen.

6 kk Euribor (-0,249 %)

6 kk euribor on miltei yhtä edullinen kuin lyhyet viitekorot. Se on kuitenkin hieman vakaampi kuin 1 kk tai 3 kk euribor. Moni pankki ei mielellään kaupittele tällä hetkellä edes 6 kk viitekorkoa, sillä se on lähellä nollaa ja saattaa vielä pudota negatiivisille lukemille. Joten jos pidempi pankin tarjoama 12 kk euribor tuntuu liian kalliilta, joudut luultavasti erikseen pyytämään tarjousta 6 kk viitekorosta.

12 kk Euribor (-0,124 %)

12 kk euribor on nykyään ylivoimaisesti yleisin asuntolainan viitekorko. Se ei ole hyötynyt korkojen putoamisesta lainkaan niin paljon kuin lyhyemmät viitekorot ja myös pitkällä tähtäimellä se on osoittautunut yleensä kalliimmaksi vaihtoehdoksi.

Kuten yleensä asuntolainan korkojen tapauksessa, vaakakupin toisella puolella on edullisuus, toisella puolella turvallisuus ja ennustettavuus. 12 kk euribor on melko vakaa viitekorko. Vaikka se tulee asuntovelalliselle koko velan ajalla luultavasti kalliimmaksi kuin lyhyet korot, se mahdollistaa luotettavan korkokulujen arvioimisen jopa vuosien päähän. 12 kk euribor ei kärsi yllättävistä nousuista ja siksi se on oikein hyvä valinta tavalliselle kuluttajalle.

Prime-korot (0,50–0,80 %)

Pankkien itse määrittelemät prime-korot ovat vakaampi vaihtoehto kuin euribor. Vuosia prime-korot oli pankkien yhteisellä sopimuksella jäädytetty tietylle tasolle. Nyt euriborin roikuttua pitkään erittäin matalalla tasolla, paitsi korkomarginaalit myös prime-korot ovat alkaneet elää ja reagoida markkinoiden kehitykseen. Prime-korot ovat vuoden parin sisällä pääasiassa laskeneet. Tällä hetkellä kalleinta prime-korkoa tarjoaa Handelsbanken (1,05 %). Halvin prime-korko löytyy Hypolta (0,40 %).

Prime on järkevä vaihtoehto lähinnä, jos hakee korolleen vakautta.

Korko Alkaen %
Aktia Prime 01.03.2016 0.75
Danske Bank Prime 21.10.2016 0.70
Handelsbanken 01.04.2017 0.80
Hypo-Prime 06.03.2017 0.30
Nordea prime 01.04.2016 0.80
Op-Prime 27.12.2016 0.35
POP-Prime 07.11.2016 0.75
S-Prime 18.06.2015 0.60
SEB Prime 01.10.2016 0.75
Sp-prime 01.04.2016 0.70
ÅAB Prime 19.07.2016 0.55

Kiinteä korkoLähde: http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/korot/ (Tiedot tarkastettu 10.5.2017)

Kiinteä korko on kallein korkovaihtoehto. Usein korko pysyy sopimuksen mukaisella kiinteällä tasolla tietyn aikaa lainan alkuvaiheessa, esimerkiksi viiden vuoden ajan. Pankki määrittelee kiinteän koron lisämaksuineen sellaiselle tasolle, että se ylittää selkeästi keskimääräiset viitekorot samalla ajalla.

Kiinteän koron etu on vain ja ainoastaan ennustettavuudessa. Voit tietää asuntolainasi korkomenot vuosien päähän sentin tarkkuudella. Tämä on kelpo vaihtoehto henkilölle, joka tarvitsee taloudenpitoonsa helppoa kurinalaisuutta ja säännöllisyyttä.

Valitse tämä asuntolainan viitekorko!

Pankin avainasiakas: Jos olet ison pankin huippuasiakas, eli jos olet rikas, sinun on kenties vielä nykyään mahdollista neuvotella itsellesi lyhyt viitekorko. 3 kk ja 6 kk euribor ovat pysyneet pitkään lähellä nollaa prosenttia ja luultavasti eivät lähde merkittävään nousuun vielä vuoteen tai pariin. Muutenkin historiallisesti lyhyet euribor-viitekorot ovat olleet kannattavampia kuin pitkät.

Tavallinen kuluttaja: Perinteisesti tavallisten kuluttajien kannattaa harkita lyhyestä viitekorosta neuvottelemista, mutta juuri nyt, matalien viitekorkojen aikana, se ei välttämättä onnistu. Lisäksi pankki voi edellyttää sangen korkeaa marginaalia. Lyhyessä korossa on vaarana myös korkojen pomppiminen. 1 kk euribor saattaa huonossa tilanteessa nostaa lainan hintaa nopeasti ja rajusti, kun 12 kk euriborissa tällaista äkillisyyttä ei esiinny.

Vähävarainen: Jos sinulla ei ole säästöjä, kannattaa valita suosiolla pitkä viitekorko, ennustettavuuden takaamiseksi. On parempi maksaa tasaisesti vähän enemmän korkoa kuin saada niskaan yllättäviä kulueriä, jotka sotkevat koko talouden. Kiinteää korkoa ei kannata kuitenkaan ottaa. Se tulee tarpeettoman kalliiksi. 12 kk euribor tai prime-korko tarjoavat riittävän suojan korkojen heilahteluja vastaan eivätkä aiheuta lisäkustannuksia.

Katso myös:
Viitekorkoja (Kauppalehti)
Pitkää vai lyhyttä asuntolainan koroksi (Taloustaito)
Näin saat asuntolainan viitekoroksi 0,1 prosenttia (Taloussanomat)
Suomen Pankin euribor-tilastot (Suomen Pankki)

Suomalainen saa halpaa asuntolainaa

Suomen asuntolainojen korot ovat viime vuosina olleet laskusuunnassa ja uusia ennätyslukemia on tehtailtu useita. Taloussanomien elokuisessa vertailussa pääkaupunkiseudulla halvin kokonaiskorko 1,09 % löytyi Hypon asuntolainasta. Kalleinkin vaihtoehto eli Danske Bank tarjosi lainaa 1,35 % korolla. Tampereen alueella kallein on Oma Säästöpankki 1,59 % kokonaiskorolla.

Vielä vuonna 2012 halvin vaihtoehto oli 2,21 % ja kallein 2,90 % keskikoron ollessa 2,65 %. Asuntolainojen hinnat ovat tulleet rymisten alas. Tällä hetkellä paitsi viitekorot myös marginaalit ovat todella matalalla hintakilpailun johdosta. Monet pankkien asiantuntijat ovat jo sitä mieltä, että tätä alemmas hinnat eivät voi enää pudota.

Miksi asuntolaina on nyt edullista?

Tärkein syy asuntolainojen matalille koroille on viitekorkojen, siis lähinnä euriborin, syöksyminen kaikkien aikojen matalimpiin lukemiin. On kuitenkin niin, että suomalaisten asuntolaina on halpaa jopa yleiseurooppalaisessa mittakaavassa. Miksi?

  • Suomessa korkosääntely purettiin suurimman osan muuta Eurooppaa jälkeen, vasta 80-luvun lopulla. Tämä on johtanut lainamarkkinoiden nopeaan kehittymiseen viimeisen parin vuosikymmenen aikana.
  • Suomalaiset pankit ovat tällä hetkellä kovassa hintakilpailussa, sillä asuntomarkkinat eivät vedä. Tästä syystä asuntolainan korkomarginaaleja poljetaan kilvan.
  • Suomen pankit ovat vakavaraisempia kuin eurooppalaiset pankit yleensä ja voivat siksi ryhtyä hinnoittelukilpailuun.

Varo halvan asuntolainan loukkua

Asuntolainojen korot ovat juuri nyt erittäin matalalla, mutta tilanne muuttuu. Lainaa harkitsevan tulisi arvioida asuntolainan kulut tulevaisuudessa paljon nykyistä korkeamman korkotason mukaisesti. Näennäisesti halpa asuntolaina voi muodostua taakaksi velalliselle, kun viitekorot markkinoiden luonnollisen kehityksen myötä hiipivät taas normaalimpiin lukemiin tulevina vuosina.

Pyri noudattamaan 40 %:n nyrkkisääntöä: nettotuloista 40 % voi laittaa turvallisesti velan lyhentämiseen. Älä kuitenkaan sovella nyrkkisääntöä lyhytkatseisesti. Tällä hetkellä pienetkin tulot mahdollistavat suuren asuntolainan ottamisen 40 %:n periaatetta noudattaen. Kun korot ampaisevat nousuun, voi lyhentäminen kuitenkin muuttua mahdottomaksi. 20 vuoden mittaiseksi suunniteltu laina voi Suomen Rahatiedon laskelmien mukaan muuttua helposti elinikäiseksi taakaksi. Asuntolainaa suunniteltaessa asiakkaan onkin hyvä ajatella korkoja 2-3 kertaa nykyistä korkeampina. Arvioi lainan hinta mieluummin yläkanttiin kuin alakanttiin.

Kannattaa myös muistaa, että nyt, kun korot ovat matalalla, asuntovelallisten pitäisi maksaa lainaansa pois tavallista ahkerammin. Se on paras keino hyötyä viitekoron vaihtelusta. Tämä tilaisuus ei välttämättä toistu yli kymmeneen vuoteen.

Asuntolainan korkovähennys

Asuntovelallinen saa vuonna 2016 vähentää 55 % korkokuluista pääomatulojen verotuksessa. Vuonna 2017 luultavasti vain 45 % koroista on vähennyskelpoista ja vuonna 2018 edelleen pienempi osuus.

Jos velallisella ei ole verotettavia pääomatuloja, voidaan pääomatuloveroprosentin (30 %) mukainen osuus vähentää alijäämähyvityksenä verotettavasta ansiotulosta. Esimerkiksi näin:

Patrik maksaa asuntolainastaan vuoden 2016 aikana 1000 e korkoa. Korosta 550 euroa eli 55 % on vähennyskelpoista. Patrikin palkkatulosta perittävästä verosta vähennetään siis:

550 * 30 % (pääomavero) = 165 e

Ensiasunnon ostajalla asuntolainan vähennyksistä saatu alijäämähyvitys on lainan alkuvaiheessa 32 %.

Kilpailuta asuntolainasi helposti
Hae uutta lainaa tai kilpailuta nykyinen lainasi. Etua.fi auttaa löytämään edullisen lainan. Säästä aikaa ja vaivaa ja tee yksi maksuton hakemus verkkosivuillamme. Saat lainatarjoukset suoraan pankeilta.

Katso myös:
Miten Suomesta tuli asuntovelkaisen luvattu maa? (Taloussanomat)
Asuntolainan korkovähennys (Veronmaksajat)

Asuntolainojen kehitys vuonna 2015

Vuosi 2015 oli ennätyksellisen matalien viitekorkojen aikaa. Ensin 1 kk euribor ja sittemmin 3 kk euribor putosivat ensimmäisen kerran yleiseurooppalaisen viitekoron historiassa alle nollaan prosenttiin. Käytännössä tämä tarkoitti, että niin kulutusluottoa kuin asuntolainaakin sai harvinaisen edullisesti. Tämän lisäksi hiljaiset asuntomarkkinat ajoivat pankkien marginaaleja yhä matalampiin lukemiin. Ennusteiden mukaan marginaalien putoaminen jatkuu vielä jonkin aikaa vuoden 2016 aikana.

Vuoden 2015 aikana euribor-viitekorko putosi kaikkien aikojen alimpiin lukemiin. Lyhyet kolmen kuukauden viitekorot romahtivat keväällä alle nollaan prosenttiin, ja tämänhetkinen luku on yhä matalampi, -0,234 prosenttia. Yleisesti asuntolainoissa käytetty 12 kuukauden euribor pysytteli pitkään nollan yläpuolella, mutta nyt sekin on luisunut miinukselle. Loppua viitekorkojen laskulle ei näy. EKP:n elvytystoimet pudottavat viitekorkoja jälleen keväällä 2016.

Viitekorkojen kehitys on vaikuttanut luonnollisesti asuntolainojen hintoihin. Etenkin elo-syyskuu 2015 oli Suomen asuntolainamarkkinoilla ainutlaatuisen edullista aikaa. Tämä on toisaalta nähty vaarallisena asiana. Kuluttajat, joilla olisi helposti varaa maksaa lainansa takaisin näillä poikkeuksellisen matalilla korkotasoilla, ottavat huolettomasti lainaa. Tiedämme kuitenkin, että tulevaisuudessa viitekorot nousevat ja tällöin matalatuloinen velallinen voi joutua pulaan lyhennysten kanssa.

Seuraavaan taulukkoon on koottu asuntolainojen todellisten vuosikorkojen hinta niin kuin ne esiintyvät Taloussanomien vertailuissa vuoden 2015 aikana. (Linkit artikkeleihin on upotettu taulukkoon)

Kuukausi Matalin korko Korkein korko
Tammikuu 1,70 % 2,06 %
Huhtikuu 1,48 % 2,00 %
Elokuu 1,39 % 1,78 %
Syyskuu 1,38 % 1,75 %

Lainojen hinnat ovat vuoden 2015 aikana tulleet alas historiallisella tavalla. Onko tämä kehitys jatkunut talven 2016 aikana vai ovatko hinnat ampaisseet taas ylös? Katsotaanpa.

Asuntolainojen hinnat vuonna 2016

Euribor-korko ei tule tämän vuoden aikana nousemaan merkittävästi ja saattaa jopa jatkaa laskuaan yhä kylmemmille pakkaslukemille. Nousua odotetaan ensi vuonna, mutta varmuutt atästä ei ole. Matalat viitekorot tekevät lainatoiminnasta pankeille alati kannattamattomampaa, etenkin kun samalla korkomarginaalit laskevat.

Kilpailuttaminen on kuitenkin asiakkaalle yhä tärkeämpää. Asuntolainamarkkinoita leimaa eriytyminen. Parhaat eli vauraimmat ja luotetuimmat asiakkaat saavat paljon keskikorkoa edullisempaa lainaa, kun taas korkotason lasku ei välttämättä näy merkittävästi vähävaraisemman asuntolainaa hakevan tarjouksissa. Siksi kilpailuttaminenkin on yhä tärkeämpää.

Pankkien korkomarginaalien tulevaisuus

Uskottavimpien analyysien mukaan korkomarginaalien pudotus ei ole löytänyt pohjaa. Tippuminen jatkuu yhä ja uusia ennätyshalpoja marginaaleja tehtaillaan yhä. Ne eivät luultavasti ampaise merkittävään nousuun edes loppuvuodesta, sillä asuntomarkkinat eivät varmaankaan vilkastu riittävästi kannustaakseen pankkeja nostamaan asuntolainan hintaa – ainakaan merkittävästi.

Sen sijaan Suomen Pankin mukaan marginaalien ja viitekorkojen lasku ei ole siirtynyt suoraan asiakkaiden hyväksi, vaan pankit ovat käyttäneet laskevia korkoja hyväksi kätkeäkseen asuntolainoihin lisäkuluja. Vaikka lainat ovat teoriassa halpoja, pankki tienaa yhä enemmän. Jopa vuoden 2015 aikana pankkien keskimääräiset lisäkulut, kuten palvelumaksut ja luottokorttien hinnat, ovat nousseet tuntuvasti. Tosin Suomeen on pian rantautumassa myös uusia ulkomaalaisia pankkeja, jotka tulevat pakottamaan Suomen kivijalkapankit painamaan lisämaksujaan alas.

Kunhan euribor nousee takaisin normaaleihin lukemiin toivottavasti vielä lähivuosina, vaarana on, että asuntolainojen kokonaiskorot kohoavat taivaisiin. Jos pankit eivät tässä vaiheessa halua pitää marginaalejaan alhaalla, tämä voi tarkoittaa velallisille todella tukalaa tilannetta. Nyt halvan lainan aikana asuntolainaa hakevan kannattaakin olla erityisen varovainen. Oma tuleva talous kannattaa laskea moninkertaisten lainakorkojen mukaisesti, ei olettaa, että asuntolainojen korot pysyvät ikuisesti näin kohtuullisella tasolla.

Katso myös:
Maailmantalouden käänne lykkääntyy (ETLA)
Väärä pankki voi maksaa satoja euroja (Taloussanomat)

Share on Facebook6Share on Google+0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn0Email this to someone