Toimitilat sijoituskohteena
Kiinteistösijoittaminen kohdistuu rakennuksiin, huoneistoihin ja toimitiloihin. Tässä sijoitusmuodossa pääomaa sidotaan fyysiseen kiinteistöön, huoneistoon tai toimitilaan. Sijoitusmuotona kiinteistösijoittamista on kautta aikojen pidetty vakaana sijoitusmuotona. Sen kannattavuus vaatii kuitenkin tarkkoja laskelmia ja kohteisiin perehtymistä. Toimitila- ja liikekiinteistösijoittamista pidetään talouden vaihteluista huolimatta usein kannattavampana ja vakaampana tuoton kannalta kuin asuinhuoneisto- tai asuinkiinteistösijoittamista.
Riskitaso ja tuottoarvio
Riskit kiinteistösijoittamisessa ovat yleisellä tasolla pienemmät osakesijoittamisessa ja se on myös tuottanut viimevuosina paremmin kuin osakesijoittaminen. Yritysten vuokrasopimukset ovat lähes aina pidempiä kuin yksityishenkilöiden, joten vuokra on usein taattu viideksi tai jopa 15:sta vuodeksi kerralla. Pitkien vuokrasopimusten solmiminen vaikuttaa myös positiivisesti toimitilan tai liikekiinteistön arvoon.
Yrityksen taloudellista tilannetta on yksityishenkilöä helpompi määrittää kuin vuokraustilanteessa. Yksityishenkilöä suojaa laki huomattavasti suuremmalta osin, kun taas yritysten taloustiedot ovat useimmiten ostettavissa pienellä summalla. Sijoittaessa toimitiloihin ja liikekiinteistöihin, vuokralaisia voivat olla esimerkiksi päivittäistavarakaupat, hotellit, toimistoa tai kivijalkamyymälää tarvitsevat yritykset.
Riskien muodostuminen
Toimitilojen ja liikekiinteistöjen riskit muodostuvat useimmiten suurempia pinta-aloja vuokratessa. Suuria toimitiloja tarvitsevia yrityksiä on huomattavasti vähemmän kuin pientä putiikkia tai tomistoa tarvitsevia. Myös suurien tilojen myyminen on haastavampaa, koska myös myyntitilanteessa kysyntää suurille toimitiloille on vähemmän.
Toimitilan tarve alueella
Toimitiloihin ja liikekiinteistöihin sijoittaminen vaatii muita kiinteistöjä tai huoneistoja tarkempaa perehtymistä. Asuinhuoneistoja ja -rakennuksia voidaan pitää sijoituskohteena vakaina tulonlähteinä, koska ihminen tarvitsee katon päänsä päälle. Toimitilat ja liikekiinteistöt puolestaan vaativat yrityksen tai esimerkiksi järjestön vuokralaiseksi. Näiden vuokranmaksukykyyn vaikuttaa yrityksen taloudellisen tilan lisäksi mahdolliset ja jopa kansainväliset talousasiat kuten inflaatio tai globaali pandemia. Näin ollen on tärkeää määrittää, onko alueella tarvetta sijoituskohteen kaltaiselle vuokratoimitilalle.
Pääoman tarve
Usein ihmiset ajattelevat, että sijoittaminen toimitiloihin, huoneistoihin tai kiinteistöihin vaatii satojen tuhansien pääomaa. Näin ei kuitenkaan ole. Toimitiloihin ja liikekiinteistöihin sijoittaessa on neuvoteltavissa lainaa myös pienemmällä käsirahalla.
Ensimmäistä lainaa haettaessa on oltava käsiraha säästettynä, mutta seuraaviin lainoihin on mahdollista käyttää velkavipua nostaakseen oman pääomansa tuottoa. Velkavipua käytetään usein sijoituksissa. Se kuulostaa hankalalta, mutta on hyvinkin yksinkertainen konsepti.
Velkavipu
Velan vivuttaminen tarkoittaa velan käyttöä oman sijoituksen rahoittamiseen ja siten oman pääoman tuoton nostamista. Käytännössä tämä tarkoittaa seuraavaa: Esimerkiksi toimitila ostetaan 100 000 eurolla, josta lainaosuus on 50 % eli 50 000 euroa. Vuoden päästä lainaa on maksettu pois vuokratuotoilla ja myös kiinteistön arvo noussut. Nämä molemmat ovat tuottaneet henkilölle lisää varallisuutta, jota voidaan käyttää vakuutena seuraavassa lainassa.
Velkavivun tuoma hyöty
Vaikka lainaa on edeltävästä ostetusta kiinteistöstä vielä jäljellä, sen jo maksettua osaa sekä arvonnousua voidaan käyttää vakuutena seuraavaan kohteeseen. Näin ilman vaivalloista säästämistä voidaan sijoittaa ja kasvattaa omaa pääomaa.
Sijoituksen budjetointi
Sijoitusta budjetoitaessa ensimmäisenä mieleen tulee ostohinta. Tämä ei kuitenkaa ole ainoa kulu, joka ostoksesta tulee. Kiinteistösijoituksia tehdessä on tärkeää laskea mukaan kaikki mahdolliset kulut.
Lainaan liittyvät kulut
Lainan suoranainen korkoprosentti ei ole ainoa kulu, joka lainan ottamisesta syntyy. Tämän lisäksi on käsittelymaksuja, nostokuluja ja mahdollsia lainavakuutuksia. Perehdy huolella kaikkiin lainaan liittyviin kuluihin ennen sen nostamista ja kohteeseen sijoittamista.
Vakuutukset
Tarvittavista vakuutuksista on hyvä ottaa selvää ennen tarjouksen tekemistä kohteesta. Itse kohde pitää aina vakuuttaa. Tämän lisäksi, mikäli haluat toimia yrityksen kautta, myös yrityksille on tietyt vakuutusvaatimukset.
Muut kulut
Toimitilat pitävät sisällää usein tiskikoneita, jääkaappeja ja muita laitteita, jotka kaipaavat aika ajoin vaihtamista. Myös kiinteistöremontit ovat osa mihin tahansa tilaan tai kiinteistöön sijoittavan arkea. On tärkeää budjetoida jonkin verran rahaa myös mahdollisiin yllättäviin kustannuksiin. Näitä kuluja varten on varauduttava, jotta mahdolliset epäkohdat saadaan aina korjattua mahdollisimman nopeasti.
Arvostettu vuokranantaja
Säntillisyys vuokranantajana on tärkeää, koska se nostaa myös vuokralaisen kunnioitusta esimerkiksi vuokranmaksua kohtaa. Pitkään rikkinäisenä olevat asiat vuokrakohteessa voivat myös oikeuttaa vuokralaiselle vuokranalennuksen, joten on tärkeää pitää vuokrakohteista hyvää huolta. Tämä auttaa omistamaasi kohdetta säilyttämään arvon paremmin kuin myös sinun arvosi nykyisen ja myös tulevien vuokralaisten silmissä. Sana niin hyvästä kuin huonostakin vuokranantajast kiirii nopeasti etenkin yritysmaailmassa.
Kiinteistösijoittamisen huonot puolet
Toimitilat ja liikekiinteistöt sitovat suuria pääomia pitkäksi aikaa. Tämä tekee niistä epälikvidejä ja haastavia sijoituskohteita etenkin yksityishenkilölle. Sijotuksen tuotot itsessään ovat hyvät, mutta kohteita voi olla hankala saada kaupaksi, kun niistä haluaa eroon. Etenkin huono taloudellinen tilanne maailmassa voi viedä mahdollisuuden realisoida pääoman rahaksi.
Likviditeetti
Kiinteistösijoittamisessa puhuttaessa kohteen likviditeetistä tarkoitetaan kohteen omistajan mahdollisuutta muuttaa kohde eli omaisuuserä rahaksi. Kiinteistö-, huoneisto- ja toimitilakohteet katsotaan usein epälikvideiksi, koska myyntiajat voivat olla pitkiä ja myyminen vaatii paljon paperitöitä. Kohteista löytyy toki myös poikkeuksia ja jotkin kohteet menevät kaupaksi jopa päivässä. Paperityöt vaativat tällaisessakin tapauksessa jonkin aikaa.
Muista hajautus
Kuten kaikissa sijoituksissa myös toimitiloihin ja liikekiinteistöihin sijoitettaessa on tärkeää muistaa hajauttaa omat sijoitukset. Toimitila tai liikekiinteistö on oiva sijoitus, mutta älä laita kaikkia muniasia samaan koriin. On hyvä sijoittaa osa pääomasta esimerkiksi rahastoihin. Rahastoissa vaihtoehtoja on satoja kiinteistörahastoista kasvuyritysten osakkeisiin.
Selvitä millainen riski on sopiva sinulle
Hajauttaminen tarkoittaa eritasoisia riskejä ja riskien hajauttamista. Kun yhden sijoituksen arvo on laskussa tai riskeerattuna, muut sijoitukset nousevat tai pitävät vähintäänkin arvonsa. Poikkeuksena tietenkin voidaan pitää globaaleja muutoksia taloudessa, kuten globaalia pandemiaa.
Kiinteistösijoitusten hajauttaminen
Myös suoranaisesti kiinteistösijoittamisessa on hyvä hajauttaa omat kiinteistöt eri alueille, kiinteistöihin ja jopa eri kaupunkeihin. Osa kuapungeista on opiskelijoiden täyttämiä, osassa on enemmän keskiluokkaista väkeä. Tällaiset asiat vaikuttavat myös yritysten toimintaan ja näin ollen toimitilojen ja liikekiinteistöjen tarpeeseen ja vuokratasoon.
Asuntoihin hajauttaminen
Myös asuntoihin hajauttaminenon hyvä vaihtoehto, mikäli haluaa pitää sijoituksensa puhtaasti kiinteistösijoituksissa ja pörssin osakekurssit pelottavat. Asuntojen lakipykälät ovat osin erilaiset kuin toimitilaan tai liikekiinteistöön sijoitettaessa, joten muista perehtyä huolella jokaisen sijoitusmutosi yksityiskohtiin.
Verotus
Ostaessasi minkä tahansa kiinteistösijoituskohteen, perehdy aina tarkasti verotukseen. Sijoitukset kuuluvat pääomaverotukseen ja veroprosentti määrittyy eri tavalla kuin tuloveroprosentti. Yleisin kiinteistösijoituskohteen hankintameno on varainsiirtovero. Tarkista myös paljonko joudut maksamaan veroa sijoituksesi tuottamasta tulosta ja mahdollisesta myyntivoitosta tilanteessa, jossa haluat myydä sijoituskohteesi.
Verotuksen hyödyt
Mikäli teet sijoituksellasi myyntitappiota, se voidaan vähentää pääomatuloistasi. Laskentaperusteet tappion määrittämiselle löytyy laista. Vaikka tämä tuntuu kiinteistösijoittamisesta riskittömämpää, on hyvä varmistua siitä, miten myyntitappio lasketaan. Suomessa pyritään aina takaamaan yksilön etu verotuksessa, laskutapa voi olla kannattamattomampi kuin luulet. Yrityksenä sijoittaessa etua ei aina edes tavoitella.
Yhteenveto
Kiinteistösijoittaminen on suhteellisen vakaa sijoitusmuoto. Pääomasijoitus on muita sijoitusmuotoja suurempi sijoitettaessa toimitiloihin ja kiinteistöihin, mutta samalla tuotot ovat merkittävästi vakaammat. Toimitiloihin ja liikekiinteistöihin sijoittaminen takaa melko riskittömästi hyvät vuokratuotot usealle vuodelle kerrallaan.
Riskitöntä sijoitusmuotoa ei ole olemassa, mutta kiinteistösijoituksessa riskit ovat suhteellisen pienet. Kun kohteen kaikki tulot ja menot on laskettu tarkasti, voit elää melko huolettomasti sijoituksesi kanssa. Laskelmat ovat kiinteistösijoituksissa tärkeä osa kannattavuuden varmistamista.
Verotuksessa sijoituskohteen tuotot eivät vaikuta tuloveroprosenttiisi vaan ne huomioidaan pääomatuloverotuksessa. Voit siis huoletta pitää tuloveroprosenttisi ennallaan. Kohdettaostaessasi muista tarkistaa kuitenkin myös hankinnasta aiheutuva verotus.
