Etusivu » Sijoittaminen » Asuntosijoittaminen: hanki sijoitusasunto

Asuntosijoittaminen: hanki sijoitusasunto

Sana sijoitusasunto tuo monelle varmasti mieleen ammattisijoittajan ja suuret rahasummat. Tämä mielikuva on kuitenkin väärä, sillä yhä useammat tavalliset työssäkäyvät suomalaiset hankkivat sijoitusasunnon.

Asuntosijoittaminen hanki sijoitusasunto Summarum

Syitä sijoitusasunnon hankkimiseen on monia, mutta yleisimmät lienevät vuokratuoton hakeminen tai remontoitavan kohteen eteenpäin myyminen voitolla. Asuntosijoittamista pidetään yleisesti vakaana sijoitusmuotona, joskin siihen (kuten kaikkeen sijoittamiseen) liittyy riskejä.

Näihin riskeihin on kuitenkin mahdollista varautua esim. valitsemalla sijoitusasunnon kohteen ja alueen oikein. Tässä onkin oltava erityisen tarkkana, sillä asuntojen hinnat ovat laskeneet ja on ennustettu, että ainoastaan isoimmissa kaupungeissa on mahdollista tienata asunnoilla tämän vuosikymmenen loppuun mennessä.

Sijoitusasunnon positiivinen kassavirta kasvattaa varallisuutta

Vuokratulojen saamiseksi hankitun asunnon tapauksessa omistajan tavoitteena on kasvattaa omaa varallisuutta sijoitusasunnosta tulevan positiivisen kassavirran avulla. Asuntosijoittamisessa positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että vuokrasta jää rahaa käteen vielä verojen, vastikkeiden sekä mahdollisten lainanlyhennyksen jälkeenkin.

Monet kassavirtasijoittajat huomioivat myös sen, että kassavirta säilyy positiivisena myös korkojen noustessa. Yksi kätevä suojautumiskeino korkojen nousua vastaan on kymmenen vuoden kiinteä korko.

Kassavirtaan keskittyvä asuntosijoittaja ei myöskään hätkähdä asuntojen arvon vaihtelua, sillä fokus on sijoitusasunnon tuottamassa kassavirrassa. Kannattaa pitää mielessä, että vuokralaiskysynnän parantuessa kassavirta paranee ja myös asuntojen arvot nousevat. Asunnon tuottama kassavirta ja asunnon arvo korreloivatkin melko hyvin keskenään.

Asunnon arvonnousulla saadaan toki suuremmat voitot, mutta siihen liittyvät riskit ovat myös isommat. Joidenkin mielestä asunnon hankkiminen arvonnousun toivossa onkin enemmän spekulointia kuin asuntosijoittamista.

Miten saan positiivista kassavirtaa?

Asuntosijoittajan ensimmäinen ratkaistava kysymys kuuluu ”miten löydän sijoitusasunnon, josta saan positiivista kassavirtaa?”. Muita harkittavia seikkoja ovat taloyhtiötä ja aluetta koskevat ostokriteerit.

Positiivisen kassavirran saamiseksi asuntosijoittaja voi:

  1. hankkia sijoitusasunnon, jossa on korkea vuokratuotto: tämä tarkoittaa (tällä hetkellä) sitä, että asunto sijaitsee taajamassa  tai hitaasti kehittyvässä/taantuvassa kaupungissa. Asunnon vuokratuotto on mahdollisesti yli 10 prosenttia, mutta asunnon arvonkehitysodotukset ovat heikommat.
  2.  tehdä vuokrankorotuksen, mikäli vuokra on alle markkinatason. Korotuksessa on luonnollisesti noudatettava vuokrasopimuksen ehtoja. Pitää kuitenkin muistaa, että liian suuri vuokrankorotus voi karkottaa vuokralaisen ja uuden vuokralaisen löytämisessä voi olla omat hankaluutensa.
  3.  lainan ottamisen yhteydessä neuvotella pidemmän laina-ajan, mikäli ottaa lainaa sijoitusasunnon hankkimiseen. Pidempi laina-aika tarkoittaa luonnollisesti pienempää kuukausierää. Samalla kannattaa pyrkiä neuvottelemaan mahdollisimman pieni korko lainalle.
  4.  yhdistää aiemmat lainat (esim. omaa asuntoa varten otetun lainan) yhdeksi uudeksi 20-25 vuoden lainaksi. Tällä tempulla kassavirtaa saa parannettua merkittävästi.
  5.  pienentää velkavipua. Tämä on helpoin tapa positiivisen kassavirran saavuttamiseksi, mutta vaatii suuremman alkupääoman.
  6.  hankkia sijoitusasunnon alle markkinahinnan. Tämä on simppeli keino parantaa kassavirtaa mikäli sopiva asunto osuu kohdalle.

Positiivinen kassavirta ei ole aina välttämätöntä

Vaikka positiivinen kassavirta on asuntosijoittamisen ytimessä, on myös tilanteita joissa sitä ei aina tarvita. Nämä tapaukset liittyvät kasvaneeseen asuntosalkkuun, sillä negatiivisesta kassavirrasta on hyötyä verotusmielessä.

Mikäli omistat positiivista kassavirtaa tuovia vanhoja asuntoja, kannattaa sinun hankkia muutama negatiivista kassavirtaa tuottava yhtiölainoitettu uudiskohde. Rahoitusvastikkeet on mahdollista vähentää vuokratuloista ja näin uudiskohteiden negatiiviset kassavirrat pienentävät veroja, jotka tulevat muiden asuntojen maksuun.

Seuraavissa tapauksissa positiivinen kassavirta ei ole välttämätöntä

  1. mikäli sijoitat ja jaat riskin yhden tai kahden ystävän kanssa
  2. saat riittäviä tulovirtoja esimerkiksi palkkatyöstä tai muista sijoituksista
  3.  sijoitusasuntosalkkusi kassavirta on jo positiivinen
  4. tavoitteenasi on positiivisen kassavirran asuntosalkku, mutta sinulla on aikaa odottaa ja haet alkuun vain nopeaa kasvua

Asuntosijoittamisen perusajatuksena on siis hankkia positiivista kassavirtaa tuova asunto, mutta kuten yllä olevista esimerkeistä ilmenee, yhden asunnon kohdalla ei kannata olla turhan kriittinen, jos sinulla on isompi asuntosalkku. Tällaisessa tapauksessa on katsottava kokonaisuutta ja huomioitava koko asuntosalkun kassavirta.

Hyvän sijoitusasunnon ominaisuudet

Mitkä seikat sitten tekevät asunnosta hyvän sijoituskohteen. Monet ajattelevat varmasti sijaintia ja se onkin yksi keskeisimmistä tekijöistä: keskeisellä paikalla sijaitsevan asunnon saa helposti vuokrattua. Mikäli mahdollista, asunto kannattaa hankkia väestönkasvusta nauttivan  kaupungin keskustasta. Yliopistokaupungit ovat myös loistavia kohteita, sillä vuokralaisten enemmistön muodostavat juuri opiskelijat.

Sijainti ei suinkaan ole ainoa huomioitava seikka. Asunnon koko on varsin olennainen tekijä, sillä yksiöistä ja pienistä kaksioista saa korkeampaa vuokraa neliötä kohden. Vuokra ei korreloi asunnon koon kanssa, sillä kolme kertaa yksiötä suuremmasta asunnosta ei saa kolminkertaista vuokraa. Hyvät sijoitusasunnot ovatkin usein alle 40 (joskus jopa 30) neliömetriä. Koko vaikuttaa myös yhtiövastikkeeseen, sillä sitä maksetaan yleensä asunnon neliömäärän perusteella.

Pienen asunnon puolesta puhuu myös se, että Suomessa on yhä enemmän yhden hengen talouksia. Tämä tarkoittaa sitä, että pienten asuntojen kysyntä tuskin romahtaa lähiaikoina.

Sijoitusasuntoa hankkivan kannattaa tutustua alueeseen, jolla hankittava asunto sijaitsee. Näin hän voi arvioida alueen kehitystä ja eri puolia. Lisäksi on syytä tutustua paikalliseen hintatasoon, jotta tunnistaa edullisen kohteen sellaisen tullessa markkinoille.

Sijoitusasunnon kunto, vakuutus ja verot

Asunnon valinnassa monia mietityttää varmasti sen kunto. Vuokralle menevää sijoitusasuntoa hankkiessa kannattaa muistaa, että vuokralaisilla kriteerit ovat eri kuin omistusasuntoa etsivillä. Asunnon ei siis tarvitse olla priimakunnossa etenkään ostovaiheessa. Sijoitusasunnon tapauksessa siistit pinnat, asunnon kohtuullinen yleisilme ja toimivuus riittävät. Asuntosijoittajan ei kannata säikähtää myöskään huonokuntoista asuntoa, sillä usein jo pintaremontti nostaa asunnon arvoa ja vuokraa.

Sijoitusasunnon etsijän kannattaa ehdottomasti perehtyä myös taloyhtiöön. Hyvän sijoitusasunnon kriteereihin kuuluu, että se on hyvin hoidetussa taloyhtiössä. Mikäli taloyhtiöllä on iso korjausvelka, voi se laittaa asuntosijoittajan laskelmat täysin uusiksi.

Vuokralle menevän sijoitusasunnon hankkijan kannattaa ottaa vakuutus sijoitusasuntoa varten, sillä voi sattua vahinkoja, joita vuokralaisen tai taloyhtiön vakuutus ei suostu korvaamaan.

Verojen suhteen on hyvä tietää, että vuokratulot lasketaan pääomatuloiksi ja niistä menee vuodessa 30 prosentin vero 30 000 euroon asti. Tämän ylittävistä vuokratuloista otetaan 34 prosentin vero. Mikäli otat lainaa sijoitusasuntoa varten ja vuokraat asunnon, olet oikeutettu vähennyksiin ja voit vähentää verotuksessa lainan korot pääomatuloistasi.

Miten kannattaa lähteä liikkeelle asuntosijoittamisessa?

Ensiksi kannattaa määritellä tuottotavoite sijoitusasunnolle. Tasaista tuloa tavoittelevien kannatta vuokrata asunto, mutta mikäli haet isompaa voittoa kerralla, voit remontoida asunnon ja pyrkiä myymään sen kalliimmalla.

Kuten aiemmin mainittua, asuntosijoittajan kannattaa tarkistaa taloyhtiön tulevat remonttisuunnitelmat, jotta ikäviltä yllätyksiltä vältytään.

Mikäli ostat asunnon joka on valmiiksi vuokrattu, on ostajan tarkastettava vuokrasopimuksen ehdot sekä oikea vuokrataso.

Positiivisia rahavirtoja tavoittelevan kannattaa ottaa mukaan laskuihin myös maksettavaksi tulevat verot.

Lopuksi on hyvä muistaa, että aloittelevan asuntosijoittajan kannattaa luottaa kiinteistövälittäjän asiantuntemukseen sijoitusasuntoa hankittaessa. Kaikkea ei tarvitse tietää ja osata itse heti alussa.